¿Cómo asegurar al personal contratado por la Junta de Propietarios?
Descubre cómo asegurar al personal contratado por la Junta de Propietarios. Cumple con la ley y protege a tu edificio de riesgos laborales.
Casa Grande
Contratar personal en un edificio multifamiliar no es solo una decisión operativa: también implica obligaciones legales, administrativas y de seguridad laboral que toda Junta de Propietarios debe cumplir.
En este artículo te explicamos, paso a paso, cómo asegurar correctamente al personal de limpieza, seguridad, mantenimiento u operarios temporales que prestan servicios al edificio.
Además, conocerás el marco legal que rige esta relación y cómo evitar sanciones o conflictos laborales.
¿Qué tipo de personal puede contratar la Junta de Propietarios?
En la administración de edificios y condominios, la Junta suele requerir la contratación de diversos perfiles, como:
Personal de limpieza y jardinería.
Vigilantes o agentes de seguridad.
Técnicos de mantenimiento preventivo y correctivo (bombas de agua, pozos a tierra, ascensores, etc).
Personal administrativo o recepcionista.
Trabajadores temporales por obras o emergencias.
Según el Código Civil Peruano (Art. 1539), la Junta de Propietarios es responsable de gestionar los bienes y servicios comunes del edificio, y tiene facultad para contratar personal necesario para ese fin.
¿Quién es legalmente el empleador?
Una confusión común es pensar que cada vecino es empleador del personal contratado.
❌ Esto no es así.
El empleador legal es la Junta de Propietarios, actuando como persona jurídica, y representada por su presidente o administrador debidamente designado.
Fundamento legal:
Según el Decreto Supremo N.º 003-97-TR, la relación laboral se rige por los principios del derecho laboral privado, y todo empleador debe cumplir con las obligaciones de registro, aseguramiento y pago de beneficios sociales.
¿Es obligatorio asegurar al personal contratado?
✅ Sí, es obligatorio.
Todo trabajador contratado por la Junta debe contar con los siguientes seguros y beneficios:
1. Afiliación a Essalud
Todo trabajador formal debe estar inscrito en planilla y contar con seguro de salud (Essalud).
Base legal: Decreto Legislativo N.º 728 – Ley de Productividad y Competitividad Laboral.
2. Seguro Complementario de Trabajo de Riesgo (SCTR)
Aplicable si el personal realiza tareas riesgosas como mantenimiento eléctrico, limpieza de cisternas, reparación de bombas de agua o intervención en pozos a tierra.
Base legal: Ley N.º 26790 – Ley de Modernización de la Seguridad Social.
3. Sistema de pensiones
Debe estar afiliado a una AFP o a la ONP, según corresponda.
4. Vacaciones, CTS, gratificaciones y beneficios sociales
Obligatorios si el trabajador tiene contrato a plazo indefinido o superior a 3 meses.
¿Qué pasa si la Junta no asegura al personal?
Las consecuencias pueden ser graves:
Multas de SUNAFIL (Superintendencia Nacional de Fiscalización Laboral).
Demandas laborales contra la Junta y, en algunos casos, contra sus miembros directivos.
Accidentes no cubiertos por seguros, que pueden terminar en juicios civiles.
Pérdida de reputación o confianza en la gestión.
Además, si ocurre un accidente dentro del edificio y el trabajador no está asegurado, la Junta será responsable solidaria por los daños, conforme al Artículo 1981 del Código Civil.
¿Cómo formalizar correctamente la contratación?
A continuación, te explicamos los pasos que debe seguir una Junta para contratar de manera formal y segura al personal del edificio:
1. Realizar una convocatoria formal o seleccionar proveedor
Si se trata de contrato individual, se debe redactar un contrato con todos los términos laborales, funciones y condiciones.
Si se opta por una empresa de servicios tercerizados, esta debe presentar evidencia de planilla, seguros, RUC activo y cumplimiento legal.
2. Firmar contrato con respaldo legal
Debe estar firmado por el representante legal de la Junta o el administrador registrado en SUNARP.
El contrato debe incluir salario, jornada, funciones, duración, y condiciones de seguridad.
3. Registrar al trabajador en planilla
El registro se hace a través del T-Registro y PLAME de SUNAT.
También se gestiona su afiliación a Essalud y sistema de pensiones.
4. Contratar los seguros obligatorios
SCTR para trabajos de riesgo (verifica el rubro del puesto).
Seguro de vida ley si el contrato supera los 4 años.
5. Cumplir con pagos puntuales y beneficios sociales
Pagos mensuales en cuenta bancaria.
CTS dos veces al año.
Gratificaciones (julio y diciembre).
Vacaciones remuneradas.
¿Y si se contrata un técnico por servicios puntuales?
En caso de servicios eventuales o técnicos especializados, como revisión de bombas de agua, reparación de pozo a tierra o instalaciones eléctricas, se puede usar la figura de prestación de servicios por Recibo por Honorarios.
Pero cuidado: esta modalidad solo aplica si:
El prestador no cumple un horario fijo.
No hay subordinación ni órdenes directas.
El trabajo es puntual, no continuo.
SUNAFIL podría considerar que existe relación laboral si estas condiciones no se cumplen, incluso si hay recibo por honorarios.
¿Qué pasa con los trabajadores informales o sin contrato?
Aunque algunos edificios prefieren pagar a trabajadores “por fuera” o en efectivo para ahorrar costos, esto es un grave error legal.
Un trabajador puede demandar a la Junta de Propietarios y reclamar todos sus beneficios retroactivamente, incluyendo:
Remuneraciones.
CTS.
Gratificaciones.
Indemnizaciones por despido arbitrario.
¿Cómo garantizar el cumplimiento de estas obligaciones?
La mejor opción para evitar riesgos legales y proteger tanto al personal como a los propietarios es contar con una empresa especializada en administración de edificios que:
Asuma la planilla laboral de los trabajadores del edificio.
Asegure el cumplimiento legal de todos los contratos.
Supervise los pagos, seguridad y desempeño del personal.
Lleve registros documentados y ordenados.
¿Qué recomienda la Ley de Propiedad Horizontal?
El Artículo 21 del Reglamento de la Ley N.º 27157 señala que el administrador (persona natural o jurídica) es el encargado de ejecutar los acuerdos de la Junta, incluyendo la contratación de personal.
Además, debe llevar el control de gastos, seguros y contratos.
Si la Junta no cuenta con administrador, debe asumir directamente esta responsabilidad, lo cual suele generar errores por desconocimiento legal.
¿Quién supervisa que esto se cumpla?
SUNAFIL: puede fiscalizar a cualquier edificio si hay una denuncia laboral.
SUNAT: controla el cumplimiento de planillas y pagos al sistema previsional.
ESSALUD: verifica el registro de los asegurados.
Junta de Propietarios: debe fiscalizar al administrador y exigirle rendición de cuentas periódica.
Conclusión: Formaliza, asegura y protege
No asegurarse de cumplir con las obligaciones laborales de los trabajadores contratados expone al edificio a problemas serios: legales, financieros y hasta humanos.
La contratación formal es una inversión en tranquilidad y seguridad.
Y si bien puede parecer más costosa en el corto plazo, evita multas, demandas y pérdidas a futuro.
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