¿Cómo asegurar al personal contratado por la Junta de Propietarios?

Contratar personal en un edificio multifamiliar no es solo una decisión operativa: también implica obligaciones legales, administrativas y de seguridad laboral que toda Junta de Propietarios debe cumplir.

En este artículo te explicamos, paso a paso, cómo asegurar correctamente al personal de limpieza, seguridad, mantenimiento u operarios temporales que prestan servicios al edificio.
Además, conocerás el marco legal que rige esta relación y cómo evitar sanciones o conflictos laborales.

¿Qué tipo de personal puede contratar la Junta de Propietarios?

En la administración de edificios y condominios, la Junta suele requerir la contratación de diversos perfiles, como:

• Personal de limpieza y jardinería.

• Vigilantes o agentes de seguridad.

• Técnicos de mantenimiento preventivo y correctivo (bombas de agua, pozos a tierra, ascensores, etc).

• Personal administrativo o recepcionista.

• Trabajadores temporales por obras o emergencias.

Según el Código Civil Peruano (Art. 1539), la Junta de Propietarios es responsable de gestionar los bienes y servicios comunes del edificio, y tiene facultad para contratar personal necesario para ese fin.

¿Quién es legalmente el empleador?

Una confusión común es pensar que cada vecino es empleador del personal contratado.
❌ Esto no es así.
El empleador legal es la Junta de Propietarios, actuando como persona jurídica, y representada por su presidente o administrador debidamente designado.

Fundamento legal:

Según el Decreto Supremo N.º 003-97-TR, la relación laboral se rige por los principios del derecho laboral privado, y todo empleador debe cumplir con las obligaciones de registro, aseguramiento y pago de beneficios sociales.

¿Es obligatorio asegurar al personal contratado?

✅ Sí, es obligatorio.

Todo trabajador contratado por la Junta debe contar con los siguientes seguros y beneficios:

1. Afiliación a Essalud

Todo trabajador formal debe estar inscrito en planilla y contar con seguro de salud (Essalud).

Base legal: Decreto Legislativo N.º 728 – Ley de Productividad y Competitividad Laboral.

2. Seguro Complementario de Trabajo de Riesgo (SCTR)

Aplicable si el personal realiza tareas riesgosas como mantenimiento eléctrico, limpieza de cisternas, reparación de bombas de agua o intervención en pozos a tierra.

Base legal: Ley N.º 26790 – Ley de Modernización de la Seguridad Social.

3. Sistema de pensiones

Debe estar afiliado a una AFP o a la ONP, según corresponda.

4. Vacaciones, CTS, gratificaciones y beneficios sociales

Obligatorios si el trabajador tiene contrato a plazo indefinido o superior a 3 meses.

¿Qué pasa si la Junta no asegura al personal?

Las consecuencias pueden ser graves:

• Multas de SUNAFIL (Superintendencia Nacional de Fiscalización Laboral).

• Demandas laborales contra la Junta y, en algunos casos, contra sus miembros directivos.

• Accidentes no cubiertos por seguros, que pueden terminar en juicios civiles.

• Pérdida de reputación o confianza en la gestión.

Además, si ocurre un accidente dentro del edificio y el trabajador no está asegurado, la Junta será responsable solidaria por los daños, conforme al Artículo 1981 del Código Civil.

¿Cómo formalizar correctamente la contratación?

A continuación, te explicamos los pasos que debe seguir una Junta para contratar de manera formal y segura al personal del edificio:

1. Realizar una convocatoria formal o seleccionar proveedor

• Si se trata de contrato individual, se debe redactar un contrato con todos los términos laborales, funciones y condiciones.

• Si se opta por una empresa de servicios tercerizados, esta debe presentar evidencia de planilla, seguros, RUC activo y cumplimiento legal.

2. Firmar contrato con respaldo legal

• Debe estar firmado por el representante legal de la Junta o el administrador registrado en SUNARP.

• El contrato debe incluir salario, jornada, funciones, duración, y condiciones de seguridad.

3. Registrar al trabajador en planilla

• El registro se hace a través del T-Registro y PLAME de SUNAT.

• También se gestiona su afiliación a Essalud y sistema de pensiones.

4. Contratar los seguros obligatorios

• SCTR para trabajos de riesgo (verifica el rubro del puesto).

• Seguro de vida ley si el contrato supera los 4 años.

5. Cumplir con pagos puntuales y beneficios sociales

• Pagos mensuales en cuenta bancaria.

• CTS dos veces al año.

• Gratificaciones (julio y diciembre).

• Vacaciones remuneradas.

¿Y si se contrata un técnico por servicios puntuales?

En caso de servicios eventuales o técnicos especializados, como revisión de bombas de agua, reparación de pozo a tierra o instalaciones eléctricas, se puede usar la figura de prestación de servicios por Recibo por Honorarios.

Pero cuidado: esta modalidad solo aplica si:

• El prestador no cumple un horario fijo.

• No hay subordinación ni órdenes directas.

• El trabajo es puntual, no continuo.

SUNAFIL podría considerar que existe relación laboral si estas condiciones no se cumplen, incluso si hay recibo por honorarios.

¿Qué pasa con los trabajadores informales o sin contrato?

Aunque algunos edificios prefieren pagar a trabajadores “por fuera” o en efectivo para ahorrar costos, esto es un grave error legal.

Un trabajador puede demandar a la Junta de Propietarios y reclamar todos sus beneficios retroactivamente, incluyendo:

• Remuneraciones.

• CTS.

• Gratificaciones.

• Indemnizaciones por despido arbitrario.

¿Cómo garantizar el cumplimiento de estas obligaciones?

La mejor opción para evitar riesgos legales y proteger tanto al personal como a los propietarios es contar con una empresa especializada en administración de edificios que:

• Asuma la planilla laboral de los trabajadores del edificio.

• Asegure el cumplimiento legal de todos los contratos.

• Supervise los pagos, seguridad y desempeño del personal.

• Lleve registros documentados y ordenados.

¿Qué recomienda la Ley de Propiedad Horizontal?

El Artículo 21 del Reglamento de la Ley N.º 27157 señala que el administrador (persona natural o jurídica) es el encargado de ejecutar los acuerdos de la Junta, incluyendo la contratación de personal.

Además, debe llevar el control de gastos, seguros y contratos.

Si la Junta no cuenta con administrador, debe asumir directamente esta responsabilidad, lo cual suele generar errores por desconocimiento legal.

¿Quién supervisa que esto se cumpla?

• SUNAFIL: puede fiscalizar a cualquier edificio si hay una denuncia laboral.

• SUNAT: controla el cumplimiento de planillas y pagos al sistema previsional.

• ESSALUD: verifica el registro de los asegurados.

• Junta de Propietarios: debe fiscalizar al administrador y exigirle rendición de cuentas periódica.

Conclusión: Formaliza, asegura y protege

No asegurarse de cumplir con las obligaciones laborales de los trabajadores contratados expone al edificio a problemas serios: legales, financieros y hasta humanos.

La contratación formal es una inversión en tranquilidad y seguridad.
Y si bien puede parecer más costosa en el corto plazo, evita multas, demandas y pérdidas a futuro.

✅ Casa Grande: tu aliado legal, técnico y humano

En Casa Grande nos encargamos de todo el proceso de contratación, aseguramiento, supervisión y rendición de cuentas del personal que trabaja en tu edificio.
Cumplimos con la normativa peruana, aplicamos buenas prácticas administrativas y promovemos la convivencia segura.

🔗 Visita el blog de Casa Grande
Conoce tus derechos, evita problemas y mejora tu convivencia.
👉 Entra ahora y descubre todo lo que necesitas saber: temas legales, técnicos y prácticos que te conviene tener claros.