¿Cómo hacer un diagnóstico financiero y controlar la morosidad en un edificio o condominio?
Casa Grande
7/6/2026
Una correcta administración de edificios no consiste solo en cobrar cuotas y pagar proveedores. También requiere conocer con precisión la situación económica del inmueble, identificar riesgos y controlar la morosidad antes de que afecte servicios esenciales como limpieza, vigilancia, ascensores, bombas de agua o mantenimiento.
Por eso, realizar un diagnóstico financiero del edificio es una herramienta clave para la Junta de Propietarios y la administración.
1. Determina cuánto debería recaudar el edificio
El primer paso es conocer el total de cuotas de mantenimiento emitidas durante el mes y compararlo con lo realmente cobrado.
Por ejemplo:
Cuotas emitidas: S/. 12,000.00
Cuotas cobradas: S/. 9,600.00
Pendiente de cobro: S/. 2,400.00
Con esta información ya podemos medir el nivel de cumplimiento de los propietarios.
2. Calcula el porcentaje de morosidad
Una fórmula sencilla es:
Morosidad = deuda vencida ÷ cuotas exigibles × 100
Si las cuotas exigibles son S/ 12,000 y existen S/ 2,400 pendientes:
Morosidad: 20 %
Este indicador debe revisarse todos los meses para determinar si la situación mejora o empeora.
3. Clasifica la deuda por antigüedad
No es lo mismo una cuota vencida hace algunos días que una deuda acumulada durante varios meses.
Por ello, recomendamos clasificar las cuentas pendientes en:
1 a 30 días
31 a 60 días
61 a 90 días
Más de 90 días
Esto permite identificar rápidamente los casos que requieren una gestión de cobranza más intensa.
4. Revisa si las cuotas cubren realmente los gastos
También es necesario comparar los ingresos esperados con los gastos ordinarios del edificio.
Si mensualmente se deberían recaudar S/ 15,000, pero los gastos ascienden a S/ 16,500, existe un déficit aunque todos los propietarios paguen puntualmente.
En ese caso, la Junta de Propietarios debería revisar el presupuesto, los gastos y la suficiencia de la cuota de mantenimiento.
5. No confundas saldo bancario con dinero disponible
Un edificio puede tener S/ 20,000 en su cuenta bancaria, pero mantener obligaciones pendientes por remuneraciones, proveedores y mantenimientos.
Por ello, el diagnóstico debe considerar:
Saldo bancario – obligaciones pendientes = saldo realmente disponible.
Esto ayuda a prevenir problemas de liquidez.
6. Implementa un sistema de control de morosidad
Una buena gestión de cobranza puede dividirse en cuatro etapas:
Prevención: enviar oportunamente estados de cuenta y fechas de vencimiento.
Recordatorio: comunicar al propietario cuando la cuota se encuentra vencida.
Seguimiento: registrar llamadas, mensajes, compromisos y pagos.
Cobranza formal: cuando la deuda continúa creciendo, evaluar comunicaciones formales y, cuando corresponda, acciones legales.
Lo importante es mantener trazabilidad de cada deuda y evitar que los atrasos pequeños se conviertan en deudas difíciles de recuperar.
¿Qué dice la legislación peruana?
En el Perú, la Ley N.° 27157 y su reglamento regulan aspectos relacionados con la propiedad exclusiva y propiedad común.
El Reglamento Interno debe establecer, entre otros aspectos, los derechos y obligaciones de los propietarios y la participación que les corresponde en los gastos comunes.
Asimismo, el artículo 50 de la Ley N.° 27157 establece que los instrumentos impagos correspondientes a cuotas ordinarias y extraordinarias tienen mérito ejecutivo, lo que permite iniciar el correspondiente proceso de ejecución.
Por ello, es importante conservar correctamente:
estados de cuenta;
actas de Junta de Propietarios;
acuerdos sobre cuotas;
comunicaciones de cobranza;
comprobantes de pago;
liquidaciones de deuda.
Importante sobre el Decreto Legislativo N.° 1568
Aunque el Decreto Legislativo N.° 1568 establece un nuevo régimen de propiedad horizontal y contempla mecanismos relacionados con propietarios morosos, a septiembre de 2026 todavía no se encuentra vigente, debido a que su entrada en vigencia depende de la publicación de su Reglamento y del plazo previsto en la propia norma.
Por ello, no corresponde aplicar todavía mecanismos previstos exclusivamente en dicho Decreto Legislativo.
Indicadores que debería revisar la Junta de Propietarios
Un buen reporte financiero debería mostrar al menos:
porcentaje de cobranza;
porcentaje de morosidad;
deuda total acumulada;
antigüedad de las deudas;
ingresos y gastos;
saldo disponible;
proveedores pendientes;
comparación entre presupuesto y gasto real.
Un adecuado diagnóstico financiero y control de morosidad permite detectar problemas antes de que afecten la operación del edificio.
La administración debe trabajar con información clara, seguimiento constante y procedimientos organizados de cobranza.
Porque una buena administración no solo registra lo que ocurrió: anticipa riesgos, protege los recursos y ayuda a mantener financieramente saludable el edificio.
Casa Grande – Administradora de Edificios
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