¿Cómo tomar decisiones urgentes sin quórum en la Junta de Propietarios?

Introducción

En la administración de edificios, las emergencias ocurren en el momento menos esperado: una bomba de agua falla un fin de semana, un pozo a tierra detecta un problema o un vecino moroso genera un conflicto urgente. Estas situaciones demandan decisiones rápidas, pero... ¿qué hacer cuando no hay quórum en la asamblea?

Bajo la Ley de Propiedad Horizontal, tomar decisiones sin la participación mínima puede invalidar acuerdos. En este artículo exploramos cómo las Juntas de Propietarios pueden actuar eficazmente en emergencias, sin sacrificar legalidad ni técnica. Te ofrecemos soluciones concretas para Lima, respaldadas en normativa, práctica profesional y la experiencia de Casa Grande.

¿Qué dice la ley sobre la toma de decisiones sin quórum?

Definiciones legales clave

El quórum es el número mínimo de copropietarios necesarios para que una asamblea sea válida.

Según la Ley N.° 27157 y el D.S. N.° 035‑2006‑VIVIENDA, se requiere:

• Primera convocatoria: al menos 50 % + 1 de porcentaje de copropiedad

• Segunda convocatoria: mayoría simple de asistentes presentes

Riesgo de decisiones sin respaldo legal

Tomar decisiones sin cumplir el quórum:

• Anula acuerdos

• Impide cobrar cuotas de mantenimiento

• No permite aplicar sanciones a un vecino moroso

• Bloquea contrataciones técnicas para bombas, pozos o ascensores

¿Qué hacer en casos de emergencia sin quórum?

Artículo 33 – facultades especiales

La ley permite que la Junta Directiva actúe en casos urgentes, sin la aprobación inmediata de una asamblea, pero bajo condiciones especiales:

1. La situación debe ser inminente y justificable (bomba averiada, riesgo eléctrico).

2. Se debe convocar la asamblea enseguida para ratificar lo actuado.

3. Se debe dejar registro formal (acta, cotizaciones, fotos, técnicos).

¿Cómo validar la acción luego?

Al convocarse la asamblea posterior, se debe incluir en el acta:

• Descripción del problema y urgencia

• Costo estimado y proveedor

• Aprobación formal retroactiva

Si no hay asamblea, y el acta no resulta válida, se asumirá responsabilidad personal.

Pasos para actuar sin quórum y proteger la legalidad

Diagnóstico técnico inmediato

1. Contratar un técnico (ingeniero, electricista) para evaluar la emergencia (ej. bomba de agua o pozo a tierra).

2. Obtener un informe y cotización escrita.

Actuación bajo responsabilidad

La Junta puede aprobar una intervención inmediata solo si existe riesgo serio. Comunicarlo por escrito a todos los propietarios.

Convocatoria para ratificación

Tras la intervención, se debe:

• Convocar asamblea según Reglamento Interno

• Enviar acta provisional con detalles de la medida

• Registrar un acta ratificatoria señalando quórum y aprobación de gastos

Ejemplo práctico: bomba fuera de servicio

1. Se detecta fuga de agua grave en bomba central.

2. Junta llama a técnico, obtiene cotización.

3. Directiva contrata reparación inmediata (ley dice que actúa en emergencia).

4. Luego convoca asamblea extraordinaria.

5. Se ratifica gasto de reparación.

6. Se registra acta en SUNARP si corresponde (modificación presupuestaria).

¿Qué dice el Reglamento Interno?

Incluir cláusulas de urgencia

Introduce una sección en el reglamento donde se especifique que, ante situaciones graves (bombas, pozos, electricidad) la Junta puede actuar con respaldo técnico, siempre que se ratifique.

Establecer procesos claros

Define cómo se notificará a propietarios, plazos para asambleas y registro de decisiones urgentes. Esto evita confusion y refuerza legalidad técnica y administrativa.

Ventajas de actuar bien en emergencias

Beneficio

Impacto práctico

• Evita daños mayores

• Previene inundaciones, fallas eléctricas o accidentes

• Mantiene valor del edificio

• Evita deterioro y costosas reparaciones emergentes

• Protege legalmente

• Respaldo jurídico al actuar correctamente ante emergencia

• Reforza la confianza

• La comunidad reconoce que la Junta actúa responsablemente

Conclusión

En situaciones críticas —fallos de bombas, riesgo eléctrico, morosidad extrema— la Junta Directiva puede actuar sin quórum, siempre que exista diagnóstico técnico, comunicación clara y posterior ratificación vía asamblea.

Este mecanismo garantiza que el edificio siga funcionando, protegiendo la seguridad, la administración y la convivencia. Pero solo funciona si se aplica con protocolos claros, respaldo legal y técnico sólido.

Si en tu edificio viven situaciones urgentes frecuentes, o necesitas apoyo para redactar clausulas, convocar asambleas extraordinarias, o gestionar emergencias con respaldo legal y técnico:

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Casa Grande – Administración de Edificios y Condominios en Lima.
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