Conflictos entre vecinos en edificios: cómo prevenirlos y resolverlos con respaldo legal

Vivir en un edificio multifamiliar significa compartir más que espacios: también responsabilidades, gastos y reglas de convivencia. No obstante, esta cercanía suele generar conflictos entre vecinos. La morosidad, los ruidos molestos, el uso indebido de áreas comunes, las obras no autorizadas y las filtraciones están entre los problemas más frecuentes.

La Ley de Propiedad Horizontal Ley N.º 27157 junto con los reglamentos internos de cada edificio y las ordenanzas municipales, establecen un marco legal para resolver estos conflictos. Pero más allá de la norma, la clave está en una administración eficiente, una junta de propietarios activa y un enfoque preventivo.

Principales focos de conflictos en edificios

Los problemas que generan más tensiones en comunidades residenciales son variados, pero los más comunes son:

• Morosidad en cuotas de mantenimiento. El vecino moroso afecta directamente la administración de edificios porque limita el presupuesto para bombas de agua, pozos a tierra, ascensores y seguridad. Según la Ley de Propiedad Horizontal, todos los copropietarios están obligados a contribuir con los gastos comunes. Si no cumplen, la junta de propietarios puede iniciar un proceso judicial de cobranza, incluso de manera ejecutiva.

• Ruidos molestos. La música en volumen alto, remodelaciones fuera de horario o reuniones nocturnas afectan la tranquilidad. La Ley General del Ambiente (Ley 28611) y diversas ordenanzas municipales en Lima establecen límites de ruido y sanciones por exceso de decibeles. El reglamento interno debe reforzar estas restricciones.

• Obras sin autorización. Modificar fachadas, balcones o estructuras comunes sin acuerdo de la junta vulnera el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que define los bienes comunes. Toda alteración debe ser aprobada en asamblea con mayoría calificada.

• Humedades y filtraciones. Si provienen de un área común, corresponde a la junta de propietarios costear la reparación. Si el daño se origina en un departamento específico, el propietario debe asumirlo, según el artículo 111 del Código Civil, que prohíbe causar perjuicios a terceros.

• Uso indebido de áreas comunes. Colocar objetos personales en pasadizos, estacionar fuera de la zona asignada o destinar áreas comunes a fines privados son prácticas que generan conflictos. El reglamento interno debe contemplar sanciones para corregir estas conductas.

El papel de la administración de edificios y la junta de propietarios

La administración de edificios es la primera línea en la prevención y gestión de conflictos. Su rol no es el de imponer sanciones, sino el de actuar como mediador, guiando la comunicación entre vecinos y aplicando las reglas con imparcialidad.

La junta de propietarios, como órgano máximo, es responsable de aprobar acuerdos, actualizar el reglamento interno y decidir sobre inversiones y sanciones. Cuando las tensiones escalan, la asamblea es el espacio legítimo para resolverlas.

En última instancia, si el conflicto no se resuelve, el caso puede llevarse ante un Juez de Paz o el Poder Judicial.

Importancia del reglamento interno y la normativa municipal

El reglamento interno es el instrumento más efectivo para mantener la convivencia. Allí deben detallarse:

• Horarios de uso de áreas comunes.

• Normas sobre mascotas, ruido y remodelaciones.

• Procedimientos de cobranza frente a morosidad.

• Mecanismos de sanción y multas.

Asimismo, las municipalidades tienen competencias en fiscalización. Por ejemplo, en distritos de Lima como San Isidro, Miraflores, Surco o San Borja, las ordenanzas regulan ruidos, obras y ocupación de espacios públicos. Estas normas pueden aplicarse complementariamente a los conflictos internos del edificio.

Cómo prevenir y gestionar los conflictos

1. Prevención con información. Mantener a todos los vecinos informados sobre el uso de las cuotas de mantenimiento genera confianza y reduce la morosidad.

2. Comunicación efectiva. Una buena administración organiza reuniones periódicas y emplea canales digitales (WhatsApp, correo electrónico) para informar.

3. Mediación antes que sanción. El administrador debe actuar como facilitador, ayudando a que las partes encuentren soluciones sin necesidad de llegar a lo judicial.

4. Aplicación justa de las normas. El reglamento interno debe cumplirse de forma equitativa. No debe haber favoritismos ni sanciones desproporcionadas.

5. Acción legal cuando sea necesario. En casos de incumplimiento grave o reiterado, la junta está facultada a acudir a la vía judicial.

Conclusión

Los conflictos entre vecinos son inevitables en un edificio, pero con reglas claras, respaldo legal y una administración eficiente pueden resolverse sin afectar la convivencia. La clave está en fortalecer el reglamento interno, mantener informados a los copropietarios y aplicar mecanismos de mediación antes de escalar a la vía judicial.

En Casa Grande – Administración de Edificios en Lima, ofrecemos experiencia, confianza y acompañamiento técnico y legal para juntas de propietarios. Nos especializamos en prevenir conflictos y garantizar una convivencia sana, transparente y ordenada.

Visita el blog de Casa Grande: Conoce tus derechos, evita problemas y mejora tu convivencia.

👉 Entra ahora y descubre todo lo que necesitas saber: temas legales, técnicos y prácticos que te conviene tener claros.