Cuotas extraordinarias: cuándo aplicarlas y cómo justificarlas legalmente

En un edificio multifamiliar, los gastos comunes son parte inevitable de la convivencia. Pero, ¿qué ocurre cuando se presentan situaciones imprevistas que no pueden ser cubiertas con las cuotas de mantenimiento ordinarias? Aquí entran en juego las cuotas extraordinarias.

Este tipo de cobros suele generar dudas y conflictos entre los propietarios, especialmente si no están debidamente sustentadas o comunicadas. En este artículo te explicamos cuándo aplicar una cuota extraordinaria, cómo justificarla legalmente y cómo gestionarla de manera clara, eficiente y respetando la Ley de Propiedad Horizontal en el Perú.

🏢 ¿Qué es una cuota extraordinaria?

La cuota extraordinaria es un pago adicional que realiza cada copropietario, fuera de la cuota de mantenimiento mensual, para cubrir gastos imprevistos, urgentes o de inversión mayor que no estaban contemplados en el presupuesto anual del edificio.

Estas cuotas deben ser aprobadas por la Junta de Propietarios, comunicadas formalmente y debidamente sustentadas.

⚖️ Sustento legal: Ley de Propiedad Horizontal (Ley N.° 27157)

La Ley N.° 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N.° 035-2006-VIVIENDA establecen claramente que:

Artículo 20: “Los copropietarios están obligados a contribuir con los gastos comunes de mantenimiento, conservación, reparación y funcionamiento de los bienes comunes, según lo que disponga el Reglamento Interno.”

Artículo 24 del Reglamento: “Los gastos extraordinarios requerirán acuerdo de la Junta de Propietarios en sesión debidamente convocada y documentada.”

📌 ¿Cuándo se justifica una cuota extraordinaria?

A continuación, te detallamos los casos más comunes en los que la administración del edificio puede proponer una cuota extraordinaria:

1. Emergencias técnicas

• Reparación urgente de bombas de agua.

• Sustitución de tableros eléctricos o pozos a tierra deteriorados.

• Fallas graves en ascensores o sistemas de evacuación.

🔍 Importante: En casos de riesgo para la seguridad, se puede realizar la reparación con carácter de urgencia, y luego solicitar la aprobación del financiamiento extraordinario.

2. Obras mayores no previstas

• Cambio del sistema de gas común.

• Revestimiento de fachadas o impermeabilización de techos.

• Remodelación de áreas comunes (salón social, áreas verdes, juegos infantiles, etc.).

3. Adecuación a normativas municipales o inspecciones

• Cumplimiento de observaciones en la ITSE (Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones).

• Ajustes exigidos por Defensa Civil o municipalidades.

• Reparaciones tras inspecciones de OSINERGMIN o SUNASS.

4. Fondo de contingencia agotado

Si el fondo de reserva ya ha sido utilizado (por ejemplo, en una emergencia anterior), y se presenta una nueva necesidad urgente, se puede aplicar una cuota extraordinaria para evitar el colapso financiero del edificio.

5. Morosidad elevada

Cuando hay un alto porcentaje de vecinos morosos, la junta puede proponer una cuota temporal para evitar la interrupción de servicios esenciales mientras se gestiona la cobranza legal.

👥 ¿Quién decide y cómo se aprueba una cuota extraordinaria?

La aprobación de una cuota extraordinaria es competencia exclusiva de la Junta de Propietarios, y debe cumplir con los siguientes pasos legales:

Paso 1: Convocatoria formal

• Mediante citación escrita enviada a todos los copropietarios.

• Debe incluir: motivo, monto propuesto, destino del fondo y fecha de la reunión.

📌 Fundamento legal: Art. 21 del Reglamento de la Ley 27157.

Paso 2: Realización de la asamblea

• Se requiere la participación de por lo menos el 50 % de los propietarios, en primera convocatoria.

• En segunda convocatoria, puede realizarse con los asistentes presentes.

• Se debe levantar un acta con la aprobación por mayoría simple (50 % + 1).

Paso 3: Registro y comunicación

• Registrar el acuerdo en actas.

• Comunicar el nuevo monto, fecha de vencimiento y forma de pago.

• Enviar copia del acta a todos los propietarios por medios físicos o digitales (WhatsApp, correo, carteleras).

💡 ¿Qué debe incluir la justificación de una cuota extraordinaria?

Para evitar controversias y desacuerdos, toda cuota extraordinaria debe ser acompañada de un sustento claro y transparente:

• Informe técnico o presupuesto de obra.

• Cotizaciones de proveedores o empresas especializadas.

• Fotografías del daño o riesgo.

• Cronograma estimado.

• Impacto si no se ejecuta el gasto.

📌 Consejo práctico: Mientras más clara sea la explicación, mayor será la disposición de los vecinos para apoyar la medida.

🚫 ¿Qué pasa si no se aprueba la cuota extraordinaria?

Si la junta no logra el quórum necesario o los vecinos se oponen sin fundamento, pueden presentarse consecuencias como:

• Deterioro acelerado de las instalaciones.

• Sanciones de municipalidades u organismos fiscalizadores.

• Corte de servicios por falta de mantenimiento.

• Aumento de la morosidad general por falta de gestión.

🧠 ¿Se puede obligar legalmente a pagar una cuota extraordinaria?

Sí, siempre que la cuota haya sido aprobada en Junta de Propietarios conforme a ley y esté debidamente documentada. En ese caso, los vecinos que no paguen pueden ser demandados judicialmente, igual que ocurre con las cuotas ordinarias.

🔍 Requisito: Tener el Reglamento Interno inscrito en SUNARP y el acta firmada por los asistentes.

📍 Caso real: Edificio "Alameda Real", San Borja

En 2023, una falla en las bombas de agua dejó sin suministro al edificio por 2 días. La administración propuso una cuota extraordinaria de S/ 180 por unidad para cubrir el reemplazo inmediato.

• Se realizó la asamblea de forma virtual.

• Se presentaron 3 presupuestos de proveedores.

• La medida fue aprobada por mayoría y ejecutada en menos de 15 días.

Resultado: el servicio se restableció, se evitó una multa municipal y se fortaleció la confianza en la gestión del edificio.

✅ Recomendaciones finales para aplicar cuotas extraordinarias con éxito

• Asegúrate de que la administración esté respaldada legalmente.

• Mantén una comunicación transparente antes, durante y después.

• Documenta todo: actas, presupuestos, informes, cotizaciones.

• Respeta los plazos y justifica cada gasto con evidencia.

• Capacita a la junta de propietarios sobre su rol legal.

• Busca asesoría profesional si el edificio no tiene experiencia en gestión.

🙌 Conclusión

Las cuotas extraordinarias no son un capricho: son una herramienta legal y necesaria para proteger el valor y funcionalidad de tu edificio.

Siempre que se apliquen con transparencia, participación y respaldo legal, pueden marcar la diferencia entre un condominio deteriorado y uno bien gestionado.

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