Daños por humedad en edificios: guía legal y técnica para convivir sin filtraciones
Descubre cómo identificar y solucionar la humedad en tu edificio. Consejos legales y técnicos para vivir sin filtraciones.
Casa Grande
Introducción: la amenaza silenciosa de la humedad
La humedad en paredes, techos o pisos puede parecer un problema menor… hasta que se convierte en un riesgo para la estructura, la salud y la convivencia en edificios multifamiliares.
Como experto en administración de edificios en Lima y con profunda experiencia en la Ley de Propiedad Horizontal, he visto cómo filtraciones pueden generar disputas entre vecinos, deterioro de superficies y pérdida de valor en la propiedad. En este artículo encontrarás un enfoque educativo, legal y técnico para entender y combatir la humedad.
¿Por qué aparece la humedad? Causas comunes en propiedad horizontal
Filtraciones por techos o terrazas
Las terrazas expuestas pueden dejar pasar agua por grietas mal selladas, incluso en edificaciones ostensiblemente nuevas.
Tuberías viejas y pozos a tierra con fugas
La falla en las tuberías del agua fría o caliente suele ser una causa frecuente. Además, los pozos a tierra pueden acumular humedad si no tienen drenaje adecuado.
Condensación por mala ventilación
Baños y cocinas sin extractor generan humedad ambiental que luego se adhiere a paredes frías, provocando manchas y moho.
¿Quién paga por los daños? Marco legal según la Ley de Propiedad Horizontal
Daños en áreas privativas vs comunes
Si la humedad nace en tu unidad (por tubería rota), la reparación es tu responsabilidad.
Cuando proviene de áreas comunes (terrazas, tuberías compartidas), es obligación de la Junta de Propietarios financiar su reparación, según la Ley N° 27157.
Rol del reglamento interno y cuotas de mantenimiento
El reglamento debe incluir cláusulas para casos de filtraciones y definir cómo se cubren los gastos.
Vías legales si hay conflictos
Si la Junta se niega a reparar filtraciones de zonas comunes, puedes acudir a la Superintendencia de Bienes Nacionales o presentar una acción judicial. La jurisprudencia peruana defiende el derecho a recibir mantenimiento adecuado.
Estrategias para detectar y prevenir humedad
Inspecciones periódicas
Revisa terrazas, bajantes y juntas de dilatación cada 6 meses.
Confirma que bombas de agua no presenten fugas ni acumulen presión.
Medición de humedad
Usa un higrómetro para detectar humedad relativa superior al 60 % en paredes.
Registro de daños
Toma fotos, fecha y lugar exacto (ej. sala del departamento 302). Guarda informes técnicos de albañiles o ingenieros.
Soluciones técnicas para cada caso
Impermeabilización de terrazas y azoteas
Utiliza membranas, pinturas acrílicas o poliuretano. Repite cada 5 años según manufactura.
Cambio de tuberías antiguas
Reemplaza tuberías galvanizadas o de cobre con instalaciones aprobadas (PVC presión, PEX).
Instalación de extractores y ventilación cruzada
Mejora la circulación de aire, especialmente en baños y cocinas. Evita la formación de hongos.
Rol clave de la administración de edificios y la junta de propietarios
✅ Reportar filtraciones apenas aparezcan.
✅ Gestionar inspecciones profesionales sin demora.
✅ Destinar fondos de cuotas de mantenimiento a reparaciones.
✅ Coordinar protocolos entre vecinos: obras, accesos, horarios.
Un edificio bien administrado evita que una pequeña mancha se convierta en problema estructural.
Casos reales y aprendizaje técnico
Un dormitorio inundado por pozo a tierra mal sellado: reparación colectiva y costo dividido por coeficientes.
Filtración en fachada: la Junta aprobó una cubierta impermeable de S/ 25,000. Sin disputa, se protegió el edificio y su estética.
Estos ejemplos muestran que prevenir es siempre más rentable que reparar in extremis.
Recomendaciones finales: combina técnica y legalidad
Asegúrate de que tu reglamento interno cubra filtraciones.
Incluye inspecciones periódicas en el plan operativo.
Solicita presupuestos técnicos antes de obras.
Comunica a todos los copropietarios los avances.
Involucra a la Junta: que los vecinos sepan por qué y cuándo se actúa.
Conclusión: invierte en protección, no en remedios
La humedad no es solo una mancha o un gasto puntual. Puede nacer el deterioro, la desvalorización y el conflicto.
Con buena administración técnica, respaldo legal y cuotas de mantenimiento adecuadas, puedes proteger tu propiedad y tu inversión.
Asegure hoy el bienestar de su edificio
En Casa Grande, somos expertos en administración de edificios en Lima: combinamos experiencia técnica, conocimiento legal en la Ley de Propiedad Horizontal y vocación de servicio.
¿Tienes manchas, filtraciones o humedad en tu edificio?
👉 Escríbenos por WhatsApp y recibe una evaluación profesional:
+51 938 792 347