ESTACIONAMIENTOS en Propiedad Horizontal: Normativa, Convivencia y Cuidados Legales

Introducción

La gestión de los parqueaderos en edificaciones bajo régimen de propiedad horizontal genera frecuentes conflictos entre copropietarios y juntas de propietarios. Para abordar este reto, es clave conocer cuáles son los límites legales, las buenas prácticas administrativas y cómo proteger la armonía y el valor de tu edificio. En este artículo exploramos con detalle el contexto legal peruano, soluciones prácticas, y cómo tu junta de propietarios y administración de edificios pueden garantizar una convivencia justa y ordenada.

Marco Legal en Perú – ¿Qué dice la normativa sobre los estacionamientos?

División de estacionamientos: privados, comunes y de visitantes

En Perú, los parqueaderos pueden clasificarse en:

• Privados: pertenecen y están inscritas a un propietario específico, uso exclusivo.

• Comunes de uso exclusivo: son bienes comunes que se asignan temporalmente a propietarios según el reglamento o acuerdo de la junta.

• Para visitas: destinados exclusivamente a visitantes; no pueden ser usados por residentes en forma permanente ni arrendados

¿Qué establece la Ley N.º 27157 (Propiedad Horizontal)?

— Los estacionamientos privados tienen uso exclusivo de su titular, y la administración no puede limitarlo.
— Los estacionamientos comunes de uso exclusivo pueden asignarse y hasta cobrarse su uso, siempre que esté contemplado en el reglamento interno y aprobado por la Asamblea de Copropietarios.
— Los estacionamientos de visitas no pueden ser usados en forma permanente por residentes ni arrendados. Estas prácticas son fuente común de conflicto y deben evitarse.

¿Qué ocurre si un parqueadero común bloquea el paso o genera conflictos?

Según jurisprudencia del Perú (Resolución 172-2006-SUNARP-TR-T), no es necesario constituir una servidumbre formal entre propietarios de estacionamientos contiguos. La propiedad horizontal impone la obligación de facilitar el ingreso y salida de vehículos de los vecinos, incluso si no hay acceso directo a la vía pública.

Riesgos y sanciones por mala gestión de parqueaderos

Ocupación indebida de estacionamientos de visitantes

Aunque en Perú esta conducta está prohibida, sirve de alerta a nivel de buenas prácticas. En Perú, la normativa y estándares de convivencia prohíben que los residentes ocupen sistemáticamente los estacionamientos de visitantes, pues afectan el uso de otros residentes. Sería responsabilidad de la junta tomar medidas disciplinarias mediante el reglamento interno.

Arrendamiento ilegal o uso impropio

La administración o junta no pueden arrendar los estacionamientos, especialmente los de visitantes o comunes—asignarlos como uso exclusivo para terceros es ilegal y contrario al régimen de propiedad horizontal.

Buenas prácticas para la administración y reglamento interno

Incorporación clara en el reglamento interno

El reglamento interno debe contemplar:

• Distinción clara entre parqueaderos privados, comunes y de visitantes.

• Normas sobre asignación, plazo de uso, condiciones y posibles sanciones.

• Protocolo para casos de morosidad, negligencia o uso inapropiado.
  Estas cláusulas deben estar alineadas con la Ley N.º 27157, y deben ser transparentes, justas y conocidas por todos los copropietarios

Medidas frente a vecinos morosos

Permitir la restricción del uso de parqueaderos comunes a quienes no cumplen con sus pagos puede ser una medida válida, siempre que esté prevista en el reglamento y se aplique de manera justa—más no alcanza para parqueaderos privados.
El régimen de propiedad horizontal también permite que la junta inscriba una carga registral si hay deudas de mantenimiento, lo cual incentiva el pago responsable.

Asignación equitativa y cobros legales

Si se va a cobrar por uso de estacionamientos comunes, este debe estar aprobado por la asamblea y figurar en la contabilidad. Además, podría estar gravado con IVA, por lo que se recomienda asesoría contable y fiscal.

Facilidades en pasajes compartidos

Como se mencionó, no se requiere servidumbre formal para que un copropietario pueda usar un parqueadero contiguo que comparta acceso; el régimen legal ya impone la obligación de cooperación entre vecinos. (LP)

CASOS REALES Y CÓMO EVITARLOS

Copropietario ocupa estacionamiento para visitas

** Problema típico: un residente lo usa como si fuera suyo, limitando el acceso a visitas legítimas.
Solución técnica y legal:

1. Incluir en el reglamento una sanción clara.

2. Notificar formalmente al residente.

3. Tomar acciones disciplinarias mediante la junta.

** Intento de arrendamiento de parqueadero común

Situación grave: se ofrece a terceros del exterior del edificio, causando inequidad.

Solución:

• Revisar el reglamento interno.

• Proponer una modificación en asamblea excluyendo el uso comercial.

• Aplicar sanciones administrativas si corresponde.

Pilares para una administración eficiente y legal de estacionamientos

Contar con una administración de edificios profesional y bien organizada y un reglamento interno sólido es esencial para evitar conflictos por los estacionamientos, proteger los bienes comunes y promover una convivencia justa. Tu junta de propietarios tiene en sus manos mantener el orden, cuidar el valor del edificio y garantizar el respeto a la normativa vigente.

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