¿Las Juntas de Propietarios deben Pagar Gratificaciones y CTS a sus Porteros?

Introducción

¿Sabías que, si tu edificio cuenta con personal de vigilancia, limpieza o portería contratado directamente, la Junta de Propietarios está obligada a pagar gratificaciones, CTS y otros beneficios laborales?

En julio de 2025, este tema vuelve a generar debate entre propietarios de edificios en Lima, a raíz de recientes fiscalizaciones de SUNAFIL y del aumento en las demandas laborales presentadas por porteros y personal de limpieza.

🔍 En este artículo te explicamos, paso a paso, lo que dice la ley, cómo afecta a la Administración de Edificios y Condominios, y qué debe hacer la Junta de Propietarios para evitar multas y conflictos legales.

📌 ¿Qué dice la ley peruana sobre los porteros de edificios?

Según el régimen laboral privado (Decreto Legislativo 728), todo trabajador que presta servicios de manera subordinada, permanente y remunerada debe estar formalmente en planilla.

Esto incluye al personal contratado por la Junta de Propietarios para cumplir funciones de:

· Portería o vigilancia.

· Limpieza y mantenimiento de áreas comunes.

· Apoyo administrativo (casetas, entrega de correspondencia, etc.).

En este caso, la Junta de Propietarios actúa como empleador colectivo, tal como ha reconocido SUNAFIL en múltiples resoluciones hasta 2025.

Beneficios laborales obligatorios que debe pagar un edificio en 2025

Si tu edificio tiene personal en planilla, debes cumplir con los siguientes pagos obligatorios:

❗ No cumplir con estos beneficios puede generar multas desde 1 hasta 20 UIT según la cantidad de trabajadores y gravedad de la falta (UIT 2025 = S/5,150).

¿Qué pasa si la Junta de Propietarios no cumple con estas obligaciones?

👉 SUNAFIL considera responsable a la Junta de Propietarios como empleador solidario. Aunque no haya un RUC empresarial, el edificio puede y debe:

• · Registrar a su portero o trabajador bajo el régimen laboral privado.

• · Declarar aportes en la Planilla Electrónica (PDT PLAME).

• · Contratar servicios contables o tercerizar la gestión, si fuera necesario.

• Si el edificio no cumple, el trabajador puede:

• · Presentar una queja ante SUNAFIL.

• · Iniciar una demanda laboral por desnaturalización del contrato.

• · Solicitar el pago de beneficios laborales más intereses legales y costas procesales.

¿Cómo cumplir correctamente en la Administración de Edificios?

La Administración de Edificios y Condominios en Lima debe tener claridad sobre sus obligaciones laborales. Aquí te dejamos una guía práctica:

Paso 1: Definir si el servicio es directo o tercerizado

· Directo: el portero trabaja para la Junta. → Debe estar en planilla.

· Tercerizado: contrato con empresa formal de seguridad. → Solo debes pagar el servicio.

Paso 2: Tener un acuerdo aprobado en Asamblea

Según la Ley de Propiedad Horizontal (Ley N.º 27157), cualquier contratación debe aprobarse en asamblea y dejarse por escrito en el acta inscrita en SUNARP.

Paso 3: Registrar al trabajador

Utiliza la planilla electrónica de SUNAT (PDT PLAME) y cumple con los pagos de:

• · Essalud

• · ONP o AFP

• · Gratificación

• · CTS

• · Vacaciones

Paso 4: Implementar control de asistencia

El portero debe tener un registro de ingreso/salida como cualquier trabajador formal.

Alternativa: Edificios pequeños o con presupuesto limitado

📌 En 2025, muchos edificios de 4 o 5 pisos optan por contratar bajo el Régimen Laboral Especial MYPE (Ley MYPE - Ley N.º 28015), que permite:

• · Jornada parcial (menos de 4 hrs/día).

• · Menor carga social, pero con contrato formal.

• · Registro en RUC con categoría de “persona jurídica sin fines de lucro”.

Esta opción es válida siempre que se cumplan las condiciones legales. De lo contrario, SUNAFIL puede fiscalizar y sancionar por fraude laboral.

En el contexto legal peruano, los beneficios laborales completos para porteros de edificios se deben aplicar cuando existe una relación laboral directa con la Junta de Propietarios, independientemente del régimen tributario del edificio (sea o no MYPE).

📌 ¿Desde cuándo se exige esto?

No es una norma nueva, sino una interpretación constante y reforzada por SUNAFIL desde hace varios años, que ha sido especialmente intensificada desde 2020 en adelante, a raíz de diversas fiscalizaciones en edificios de Lima. En 2023 y 2024 hubo varias resoluciones donde SUNAFIL desconoció la validez de contratos bajo régimen MYPE, cuando en la práctica existía una relación laboral permanente.

Marco Legal que sustenta la obligación de pagar todos los beneficios laborales:

1. Decreto Legislativo N.º 728

• Ley de Productividad y Competitividad Laboral

• · Aplica para trabajadores sujetos al régimen laboral privado.

• · Reconoce beneficios como: CTS, gratificaciones, vacaciones, seguro de vida, ESSALUD.

2. Ley MYPE (Ley N.º 28015 y su modificatoria D.S. 007-2008-TR)

· Establece un régimen especial de beneficios (reducidos), pero solo para empresas debidamente registradas en el REMYPE.

· Importante: Una Junta de Propietarios no califica como microempresa natural o jurídica con fines comerciales. Por tanto, SUNAFIL ha determinado que este régimen no aplica.

3. SUNAFIL – Criterio Administrativo (2020 en adelante)

La Superintendencia ha reiterado lo siguiente:

“La Junta de Propietarios actúa como empleador colectivo. Si contrata directamente a un trabajador, este debe ser registrado en planilla bajo el régimen general del D. Leg. 728 y gozar de todos los beneficios laborales que la norma otorga.”

¿Qué cambió en los últimos años?

A pesar de que legalmente esta obligación ya existía desde la promulgación del D. Leg. 728 (1997), lo que ha cambiado es:

1. La fiscalización activa de SUNAFIL desde 2020-2021.

2. Jurisprudencia administrativa y judicial que desconoce contratos informales o con beneficios reducidos en edificios.

3. Mayor conciencia laboral por parte de los trabajadores, que ahora reclaman beneficios completos y denuncian ante SUNAFIL.

¿Puedo seguir pagando solo lo mínimo como si fuera MYPE?

❌ No es recomendable. SUNAFIL desconoce la figura de la Junta de Propietarios como una microempresa registrada en el REMYPE porque:

Ø No tiene actividad empresarial lucrativa.

Ø No realiza actividades comerciales.

Ø No tiene una estructura societaria empresarial formal.

👉 En consecuencia, debes aplicar el régimen laboral general (DL 728) para el portero, y no el régimen MYPE.

✅ Recomendación:

§ Si tu edificio ya tiene personal directo, regístralo en planilla electrónica bajo el DL 728.

§ Si deseas evitar esas responsabilidades, contrata una empresa formal de seguridad o limpieza, y no personal directo.

En Conclusión: ¡Un portero no es un favor, es un trabajador protegido por ley!

En julio de 2025, todo edificio en Lima que cuente con personal directo debe cumplir con los derechos laborales vigentes. La informalidad ya no es una opción: SUNAFIL, SUNAT y los mismos trabajadores están cada vez más informados y organizados.

🎯 Si tu Junta de Propietarios aún no formaliza a su personal, el mejor momento para actuar es ahora.

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• Ø Formalizar a tu personal sin errores.

• Ø Registrar tu Junta en SUNARP.

• Ø Diseñar contratos laborales según ley.

• Ø Evitar multas laborales y conflictos legales.

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