Ley de Propiedad Horizontal 27157: todo lo que debes saber para convivir con seguridad y legalidad en tu edificio

Introducción

Vivir en propiedad horizontal —o en un edificio multifamiliar con zonas comunes— implica derechos y obligaciones compartidos. Pero ¿qué respaldo tienes cuando hay morosidad, desorden en las zonas comunes o disputas entre vecinos? La Ley de Propiedad Horizontal 27157 (y sus reglamentos) fue —y en muchos casos sigue siendo— el marco normativo de referencia en Perú para regular esos conflictos.

En este artículo premium, te mostraré de forma clara, práctica y con sustento legal:

• Qué establece la Ley 27157 y sus complementos,

• Qué limitaciones tiene,

• Qué obligaciones tienen los copropietarios,

• Cómo actuar frente a vecinos morosos, fallas en bombas de agua, pozos a tierra, juntas de propietarios, y más,

• Qué cambios trae la nueva normativa de propiedad horizontal (DL 1568) frente a la Ley 27157,

• Y recomendaciones que puedes adoptar en tu edificio.

1. ¿Qué es la Ley 27157 y cuál es su alcance?

1.1. Objeto de la Ley de Regularización de Edificaciones (27157)

La Ley Nº 27157 tiene por objeto establecer procedimientos para el saneamiento de edificaciones y regular el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y bienes comunes en edificaciones multifamiliares, centros comerciales, galerías, casas en copropiedad, etc.

En su Título Preliminar, define, por ejemplo, que los edificios de departamentos son unidades inmobiliarias con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva.

1.2. Reglamento y normas complementarias

El Decreto Supremo Nº 035‑2006‑VIVIENDA aprobó el Texto Único Ordenado (TUO) del Reglamento de la Ley 27157, que aclara aspectos técnicos, requisitos para la declaratoria de fábrica, independización, régimen de bienes comunes, aprobación de reglamento interno, etc.

Sin embargo, algunas partes de los Títulos I y II de la Ley 27157 han sido derogados por normas posteriores (como el Decreto Legislativo 1595) . Y recientemente se promulga un nuevo régimen de propiedad horizontal bajo el Decreto Legislativo 1568, que modifica sustancialmente el régimen vigente.

Importante: la Ley 27157 ya no es el único referente: en muchos aspectos, sus disposiciones han sido superadas o serán reemplazadas por el nuevo régimen (DL 1568) que está en pleno proceso de implementación.

2. Derechos y obligaciones de copropietarios bajo la Ley 27157

La Ley 27157 (y su reglamento) establece varios deberes y derechos esenciales para quienes viven en propiedad horizontal:

2.1. Reglamento interno obligatorio

Una de las exigencias clave es que las edificaciones deben contar con un Reglamento Interno (o estatuto interno), aprobado por más del 50 % de los propietarios (por porcentaje de participación)

Este reglamento regula tipos de infraestructura, derechos de uso, reglas de convivencia, sanciones, cuotas de mantenimiento, uso de áreas comunes, entre otros.

2.2. Bienes comunes y participación proporcional

Los bienes comunes —tales como el terreno, estructura del edificio, escaleras, ascensores, instalaciones eléctricas comunes, espacios de circulación— son compartidos por todos los propietarios conforme a su coeficiente de participación.

Cada propietario debe contribuir con las cuotas de mantenimiento proporcionales a ese coeficiente, para cubrir gastos como mantenimiento de bombas de agua, pozos a tierra, limpieza, vigilancia, reparaciones, seguros, etc.

2.3. Responsabilidad “propter rem” y obligación de pago

Una característica esencial es que las obligaciones de mantenimiento tienen carácter propter rem: es decir, la obligación recae sobre la unidad inmobiliaria, independientemente de quién sea el propietario. En consecuencia, incluso si se vende el inmueble, la deuda de cuotas anteriores puede perseguir la unidad.

Nota crítica: Aunque esta figura existe, bajo la Ley 27157 no siempre fue fácil ejercer presiones efectivas contra morosos, por falta de mecanismos fuertes (esto cambia con DL 1568).

2.4. Derecho de inspección

En su reglamento, se consagra la posibilidad de inspección técnica de las unidades exclusivas con fines de protección del bien común (por ejemplo para prevenir deterioros que afecten a todos). Pero dicha inspección debe contemplar el consentimiento del propietario o dueño de la unidad.

2.5. Resolución de conflictos y impugnación de acuerdos

Si un propietario considera que una decisión de la Junta de Propietarios o el reglamento vulnera sus derechos, puede impugnar dichos acuerdos vía judicial o arbitraje. Aunque la Ley 27157 no regula en detalle estos mecanismos, se remite supletoriamente al Código Civil (artículo 92) para impugnación de actos sociales.

3. Problemas típicos en edificios y cómo responde la Ley 27157

3.1. Morosidad de vecinos (vecino moroso)

Uno de los dolores de cabeza más comunes es que un o varios propietarios no paguen sus cuotas de mantenimiento. Bajo la Ley 27157:

• El reglamento interno puede establecer sanciones (multas, intereses) para morosos, siempre que estén debidamente aprobadas.

• La Junta puede instar la cobranza judicial en vía ejecutiva de los recibos impagos (cuando cuenten con respaldo confirmado).

• Debe asegurarse que el reglamento interno esté inscrito en Registros Públicos (SUNARP), lo que fortalece su exigibilidad. No tenerlo inscrito no exime de la obligación de pago.

• Como medida extrema, el edificio puede pedir embargo de bienes del moroso para hacer efectiva la deuda.

Límite legal: la Ley 27157 no faculta expresamente a la Junta para cortar agua, luz u otros servicios como medida de presión, salvo que el reglamento interno lo permita y no vulnere derechos fundamentales.

3.2. Uso injusto de áreas comunes

A veces un dueño ocupa indebidamente estacionamientos, azoteas, jardines o instala estructuras particulares sin autorización.

• El reglamento interno debe establecer las reglas de uso, limitaciones, sanciones y autorizaciones previas.

• La Junta y el administrador pueden exigir el retiro de elementos que afecten bienes comunes, siempre con respaldo del reglamento interno y siguiendo procedimiento.

• En última instancia, puede requerirse acción judicial para restablecer derechos.

3.3. Fallas en instalaciones esenciales: bombas de agua, pozos a tierra

Un edificio debe garantizar servicios comunes operativos: suministro de agua, electricidad, drenaje, sistemas eléctricos, pozos a tierra, entre otros.

• Las reparaciones y mantenimiento deben financiarse con las cuotas colectivas aprobadas.

• Si una unidad causa daño (por mal instalación, manipulación indebida), puede responder con perjuicios.

• En casos críticos puede convocarse reunión extraordinaria para aprobar presupuesto urgente.

Recomendación práctica: contar con programas de mantenimiento preventivo (revisiones periódicas a bombas, inspección de pozos a tierra) para evitar fallas mayores que generen gastos extraordinarios difíciles de cubrir.

3.4. Juntas de propietarios y convocatorias

La Ley establece reglas para las juntas:

• Las convocatorias deben hacerse con antelación y respetar quórum en primera y segunda convocatoria (primera convoca un número mínimo, en segunda basta con los asistentes).

• Los acuerdos se toman por mayoría de participación (por coeficiente).

• Debe existir acta que se inscribe según el reglamento interno.

• Los acuerdos válidos son exigibles para todos los copropietarios.

Sin embargo, en la práctica, muchos reglamentos no detallan bien estas reglas o no contemplan voto electrónico/virtual, lo que genera vacíos.

4. Las limitaciones y vacíos de la Ley 27157

Aunque la Ley 27157 fue un avance importante, tiene límites relevantes:

• Algunos títulos fueron derogados o reemplazados por normas posteriores (como el Decreto Legislativo 1595).

• No contemplaba sanciones suficientemente efectivas frente a morosos ni mecanismos de presión fuertes.

• No facultaba de modo claro la inscripción de deudas en la partida registral (como carga registral) para afectar la venta del inmueble.

• No establecía registros nacionales de morosos vinculados a las centrales de riesgo.

• En muchos casos, los reglamentos internos eran débiles o mal redactados, limitando su fuerza jurídica.

Ante estas deficiencias, surge el nuevo Decreto Legislativo 1568, que veamos a continuación.

5. El nuevo régimen de propiedad horizontal y su impacto frente a la Ley 27157

El Decreto Legislativo 1568, aprobado el 28 de mayo de 2023, constituye un cambio paradigmático al régimen de propiedad horizontal en Perú.

5.1. ¿Qué deroga y qué modifica?

• El DL 1568 deroga expresamente el Título III de la Ley 27157 (régimen de unidades inmobiliarias) y reemplaza sus disposiciones relativas a la propiedad horizontal.

• Algunos elementos de la Ley 27157 siguen vigentes en tanto no contradigan el nuevo decreto. Se regula más explícitamente derechos, sanciones, procedimientos y herramientas de gestión moderna.

5.2. Principales novedades relevantes para copropietarios

Aquí algunas de las innovaciones más destacadas:

1. Registro de deudores + reporte a centrales de riesgo
   La Junta o administrador puede elaborar un registro de morosos y remitir esa información al Ministerio de Vivienda, que la compartirá con la SBS y las centrales de riesgo. Esto presiona financieramente al moroso.

2. Inscripción de la deuda en la partida registral
   Las deudas por mantenimiento pueden ser inscritas como carga en la partida registral del inmueble, lo que perjudica su venta hasta que se cancele la deuda.

3. Mayor mayoría para actos sobre bienes comunes
   Mientras que la Ley 27157 permitía actos sobre bienes comunes con mayoría de dos terceras partes (≈67 %), el DL 1568 eleva ese estándar a 75 % para desafectar, transferir o gravar bienes comunes.

4. Explicita sanciones y control interno
   El nuevo régimen establece una regulación más concreta de sanciones, multas y protocolos disciplinarios dentro del reglamento interno, así como mecanismos de impugnación de decisiones menores.

5. Formalidad en administradores
   Se prevé que los administradores estén registrados en un registro oficial del Ministerio de Vivienda, lo que profesionaliza la gestión.

6. Inspecciones con fines técnicos
   Se fortalece la legitimidad del administrador o junta para realizar inspecciones técnicas, previa coordinación y autorización, para proteger bienes comunes.

5.3. ¿Qué pasa con los edificios ya constituidos?

• Las juntas deben adecuar sus reglamentos internos al nuevo régimen.

• Las deudas anteriores pueden migrar al nuevo sistema de carga registral.

• Los derechos ya adquiridos no se vulneran, pero los nuevos mecanismos pueden aplicarse a deudas nuevas y procedimientos vigentes.

• El nuevo régimen entra en vigencia tras su reglamento, dentro de los plazos que establece la norma.

6. Guía práctica: qué hacer en tu edificio hoy

Aquí algunas recomendaciones concretas para juntas y copropietarios:

6.1. Revisar y adecuar el reglamento interno

• Asegúrate de que tu reglamento interno esté inscrito en SUNARP.

• Incluye cláusulas claras de sanciones, multas, intereses, mecanismos de cobranza y procedimientos de impugnación.

• Alinea el reglamento con las nuevas disposiciones del DL 1568 (una vez vigente).

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6.2. Estrategia de cobranza y control de morosos

• Lleva un registro actualizado y transparente de morosos.

• Envía cartas formales, recordatorios, instancias de conciliación.

• Si el moroso persiste, impulsa acción judicial ejecutiva o inscripción de la deuda como carga registral (cuando el nuevo régimen lo permita).

• Evalúa reportar a centrales de riesgo (conforme al nuevo DL).

6.3. Mantenimiento preventivo

• Establece cronograma de mantenimiento preventivo para bombas de agua, pozos a tierra, sistema eléctrico común.

• Realiza inspecciones técnicas periódicas para evitar fallas graves.

• Reserva fondos de contingencia para emergencias.

6.4. Gestión eficiente de juntas de propietarios

• Convoca con antelación, define quórum, orden del día claro y actas bien elaboradas.

• Usa herramientas modernas (voto electrónico o virtual, con respaldo legal).

• Lleva un archivo organizado de actas, acuerdos y respaldos presupuestarios.

6.5. Comunicación constante con copropietarios

• Publica reportes financieros periódicos, estado de morosidad, ejecución de obras.

• Fomenta cultura de pago responsable y transparencia.

7. Riesgos si no se cumple la normativa

• Falta de exigibilidad real de pagos.

• Disputas judiciales costosas.

• Deterioro prematuro de bienes comunes por falta de mantenimiento.

• Desvalorización del inmueble.

• Conflictos vecinales persistentes.

El respaldo legal que brinda la Ley 27157 y el nuevo régimen no basta si la gestión no es profesional, transparente y técnicamente bien planificada.

7. Preguntas frecuentes

¿Qué regula la Ley 27157 de Propiedad Horizontal en el Perú?
La Ley 27157 establece el marco legal de la propiedad horizontal en el Perú. Regula el uso de áreas comunes, la organización de la junta de propietarios y las cuotas de mantenimiento.

¿Qué sucede si un vecino no paga la cuota de mantenimiento según la Ley 27157?
El incumplimiento genera deuda exigible judicialmente. La junta de propietarios puede iniciar cobro coactivo o judicial respaldado por el reglamento interno y la Ley 27157.

¿Cómo se inscribe una junta de propietarios en SUNARP?
Se requiere acta de asamblea con quórum válido, reglamento interno aprobado y firma certificada por notario. SUNARP registra a la junta, dándole validez legal.

8. En conclusión, La Ley de Propiedad Horizontal 27157 fue un pilar fundamental para regular la convivencia y derechos en edificios multifamiliares en el Perú. Pero como toda norma antigua, tiene vacíos que han sido atendidos por el reciente Decreto Legislativo 1568, que introduce mecanismos más robustos frente a morosidad, sanciones, carga registral de deudas y profesionalización.

Si residencias, juntas o administradores quieren convivir con seguridad jurídica y técnica, no basta con conocer la ley: es necesario aplicarla, contar con reglamentos bien redactados, operar con transparencia, mantenimiento preventivo, cobranza efectiva y mecanismos de control bien definidos.

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