Los 5 conflictos más comunes en edificios… y cómo prevenirlos
Conoce los 5 conflictos más comunes en edificios y cómo prevenirlos legalmente. Guía para propietarios, juntas y administradores en Lima.
Casa Grande
¿Vives en un edificio y sientes que los conflictos entre vecinos son cada vez más frecuentes?
La convivencia en propiedad horizontal presenta muchos beneficios, pero también grandes desafíos. Desde diferencias por cuotas de mantenimiento hasta disputas por ruidos molestos o uso de espacios comunes, la administración de edificios debe actuar con firmeza, legalidad y empatía.
En este artículo te explicamos los 5 conflictos más comunes que se presentan en edificios multifamiliares en Lima y cómo prevenirlos con herramientas legales, técnicas y de comunicación efectiva. Ideal para juntas de propietarios, administradores y residentes comprometidos con una mejor convivencia.
¿Por qué surgen tantos conflictos en la propiedad horizontal?
Vivir en un mismo edificio implica compartir espacios, servicios, normas y responsabilidades. Y eso, inevitablemente, puede generar fricciones. Las más frecuentes tienen que ver con:
Falta de información clara oportuna.
Desconocimiento del Reglamento Interno.
Morosidad en las cuotas.
Falta de mantenimiento o mala administración.
Problemas de convivencia o uso indebido de las áreas comunes.
Base legal: Ley de Propiedad Horizontal (Ley N.° 27157)
La Ley de Propiedad Horizontal y su reglamento aprobado por el D.S. N.° 035-2006-VIVIENDA regulan las relaciones entre copropietarios y establecen deberes, derechos y procedimientos para la resolución de conflictos en edificios.
Artículo 19: “Todo edificio debe contar con un Reglamento Interno inscrito en los Registros Públicos.”
Artículo 21: “La administración se encargará de velar por la conservación, reparación y funcionamiento de los bienes comunes.”
Los 5 conflictos más comunes en edificios… y cómo prevenirlos
1. Morosidad en el pago de cuotas de mantenimiento
Descripción: Algunos propietarios incumplen el pago mensual, afectando el presupuesto del edificio y generando tensión con los vecinos cumplidos.
Impacto:
Retrasos en mantenimiento de bombas de agua, ascensores o pozos a tierra.
Suspensión de servicios comunes.
Conflictos en la junta de propietarios.
Solución y prevención:
Establecer penalidades en el Reglamento Interno.
Publicar reportes mensuales de ingresos y deudas.
Suspender el voto en la junta a vecinos morosos (si está regulado).
Iniciar procesos legales de cobro si la deuda supera los 3 meses.
Sustento legal: Ley 27157 – Art. 20. Los copropietarios deben contribuir con los gastos comunes.
2. Ruidos molestos y actividades indebidas
Descripción: Vecinos que hacen reuniones hasta altas horas de la noche, mascotas ruidosas, música a alto volumen o niños sin supervisión.
Impacto:
Quejas constantes.
Deterioro de la convivencia.
Riesgo de enfrentamientos personales.
Solución y prevención:
Establecer normas claras en el Reglamento Interno.
Horarios permitidos para actividades sociales.
Establecer sanciones por reincidencia.
Reforzar la comunicación con afiches, WhatsApp y asambleas.
Sustento legal: Ordenanzas municipales sobre contaminación sonora + Reglamento Interno del edificio.
3. Uso indebido de áreas comunes
Descripción: Estacionamientos invadidos, uso exclusivo de terrazas, parrillas, jardines o salones comunales sin autorización.
Impacto:
Quejas de exclusividad o abuso.
Daños materiales o desorden.
Dificultades para el uso ordenado por todos.
Solución y prevención:
Reservas previas con autorización de la administración.
Cobros por uso y penalidades por daños.
Difusión de normas mediante señalización y carteles.
Acompañamiento técnico para control de accesos.
Sustento legal: Art. 19 – Ley 27157: El uso de bienes comunes debe ser equitativo para todos los copropietarios.
4. Falta de mantenimiento en instalaciones críticas
Descripción: Problemas recurrentes con ascensores, cisternas, bombas de agua, iluminación, porteros eléctricos o pozos a tierra.
Impacto:
Riesgos eléctricos o de seguridad.
Interrupciones en servicios básicos.
Malestar generalizado en la comunidad.
Solución y prevención:
Elaborar un plan de mantenimiento anual.
Contratar empresas certificadas.
Informar a los vecinos sobre avances y costos.
Incorporar gastos fijos en el presupuesto anual.
Sustento legal: Reglamento Nacional de Edificaciones (D.S. N.° 011-2006-VIVIENDA) y Ley 27157.
5. Falta de comunicación y transparencia en la junta de propietarios
Descripción: Decisiones tomadas sin consulta, falta de acceso a balances, mala gestión por parte del administrador o presidente.
Impacto:
Desconfianza generalizada.
Renuncias masivas o falta de participación.
Conflictos legales internos.
Solución y prevención:
Realizar asambleas ordinarias cada 6 meses.
Enviar reportes mensuales de ingresos y egresos.
Facilitar canales de comunicación: WhatsApp, correo, afiches.
Contratar una administración externa con respaldo legal.
Sustento legal: Reglamento de la Ley 27157 – D.S. N.° 035-2006 – funciones de la junta y del administrador.
Recomendaciones generales para prevenir conflictos
Revisa y actualiza el Reglamento Interno al menos cada 3 años.
Capacita a la junta de propietarios en temas legales y de gestión.
Refuerza el conocimiento de normas internas entre vecinos.
Mantén comunicación clara y oportuna.
Apuesta por una administración profesional y externa si la gestión interna genera más problemas que soluciones.
Caso real: Edificio "Los Geranios", Surco
En este edificio de 20 departamentos, los conflictos por ruidos y morosidad eran constantes. Tras contratar una administración profesional, se reformuló el Reglamento Interno, se activaron sanciones por impago y se estableció un comité de convivencia.
Resultado tras 6 meses:
Reducción de conflictos en un 85 %.
Morosidad pasó de 35 % a solo 8 %.
Mayor participación en las asambleas y confianza en la administración.
🔧 Herramientas clave para una convivencia ordenada
Reglamento Interno vigente y registrado.
Actas de junta con acuerdos claros.
Reportes financieros mensuales.
Canal de comunicación activo con todos los vecinos.
Asesoría legal y técnica externa.
Conclusión
Convivir no tiene por qué ser un problema.
Con normas claras, buena comunicación y gestión profesional, se puede transformar un edificio lleno de conflictos en una comunidad armoniosa y bien administrada.
No esperes a que los problemas escalen.
¡Actúa con prevención, legalidad y compromiso!
¿Tu edificio está lleno de conflictos? Casa Grande puede ayudarte
En Casa Grande somos especialistas en la administración de edificios en Lima.
Ayudamos a resolver conflictos entre vecinos, recuperar la morosidad, actualizar tu Reglamento Interno y devolverle el orden y la tranquilidad a tu condominio.
✅ Más de 15 años de experiencia.
✅ Atención profesional, transparente y legal.
✅ Acompañamiento técnico y humano para la junta de propietarios.