Mantenimiento de Pozos a Tierra

El pozo a tierra es uno de los sistemas más importantes —y a menudo más ignorados— en los edificios multifamiliares. No se ve, no suena, no molesta... hasta que deja de funcionar. Y cuando eso pasa, el peligro es real.

Este artículo te explicará por qué es obligatorio dar mantenimiento periódico al pozo a tierra, qué normas legales y técnicas lo exigen, cuáles son los riesgos si no lo haces, y cómo la administración del edificio y la junta de propietarios deben actuar para proteger a todos los vecinos.

¿Qué es un pozo a tierra y para qué sirve?

El pozo a tierra es un sistema de seguridad eléctrica que protege a las personas y los equipos frente a descargas eléctricas. Su función principal es conducir de forma segura la electricidad hacia el subsuelo, evitando que se acumulen cargas en las estructuras metálicas o instalaciones del edificio.

En los edificios de Lima —donde abundan las conexiones eléctricas múltiples, bombas de agua, sistemas de videovigilancia y ascensores— el pozo a tierra es esencial.

Pero no basta con instalarlo: debe mantenerse, revisarse y certificarse periódicamente.

Normativa técnica y legal en el Perú

Según la normativa técnica vigente en Perú, el mantenimiento del pozo a tierra es una obligación. Estos son los principales marcos normativos:

• Norma Técnica Peruana NTP 370.252 (basada en la IEC 60364-5-54): establece los requisitos para la puesta a tierra de instalaciones eléctricas.

• Reglamento Nacional de Electricidad – Utilización (RNEU): obliga a mantener en correcto funcionamiento los sistemas de puesta a tierra.

• Norma Técnica del MINEM (Ministerio de Energía y Minas) sobre pozos a tierra: indica que deben realizarse mediciones anuales de resistencia y conservar los registros.

• Ley de Propiedad Horizontal – Ley N.º 27157: obliga a la junta de propietarios a velar por el mantenimiento de las instalaciones comunes del edificio.

En resumen, si eres parte de una junta directiva, no hacer el mantenimiento del pozo a tierra puede considerarse negligencia administrativa.

¿Cada cuánto tiempo se debe hacer mantenimiento?

Las normas exigen que el pozo a tierra se revise al menos una vez al año. Esto incluye:

• Medición de la resistencia del sistema (debe estar por debajo de los 25 ohmios según la NTP).

• Revisión del estado físico de las conexiones, varillas, cajas de registro y electrodos.

• Sustitución o corrección si se detectan fallas o deterioro.

El resultado debe estar documentado en un informe técnico firmado por un profesional autorizado. Este informe puede ser solicitado por municipalidades, Defensa Civil o empresas de seguros.

Consecuencias de no hacer el mantenimiento

1. Riesgo para la vida humana
Cuando el sistema de puesta a tierra falla, cualquier estructura metálica del edificio —una baranda, un grifo, la carcasa de una bomba de agua— puede convertirse en una trampa eléctrica. La descarga puede ser mortal.

2. Daños en equipos eléctricos y electrónicos
La acumulación de energía estática o las sobretensiones por fallas eléctricas pueden dañar los ascensores, las bombas de agua, las cámaras de seguridad, los paneles de acceso o los electrodomésticos de los residentes.

3. Incumplimiento legal
La falta de mantenimiento puede derivar en sanciones administrativas si el edificio es inspeccionado. Defensa Civil puede denegar la certificación del inmueble por no cumplir con condiciones de seguridad.

4. Conflictos entre vecinos
Cuando se presenta una descarga eléctrica o se daña un equipo común, los conflictos aparecen: ¿quién es responsable?, ¿lo cubre el seguro?, ¿se aprobó el mantenimiento en junta?, ¿el vecino moroso también debe pagar?

Todo esto puede evitarse con una administración preventiva y transparente.

El rol de la administración de edificios y la junta de propietarios

La administración del edificio tiene el deber de coordinar el mantenimiento de los pozos a tierra, presentar informes técnicos y rendir cuentas a la junta de propietarios. Aquí algunos pasos clave:

• Incluir el mantenimiento en el plan anual y en las cuotas de mantenimiento.

• Solicitar cotizaciones a proveedores autorizados.

• Presentar el informe técnico a la junta y conservarlo en el archivo del edificio.

• Programar recordatorios automáticos (por ejemplo, en WhatsApp o email) para la siguiente revisión.

• Coordinar con la aseguradora en caso de daños, pues algunas pólizas exigen mantenimiento actualizado.

Cuotas de mantenimiento y fondo de reserva

El mantenimiento del pozo a tierra debe estar incluido en las cuotas de mantenimiento mensual. Su costo no es elevado, pero es indispensable.

Recomendamos también que el fondo de reserva contemple un monto para eventuales renovaciones del sistema si se detectan fallas graves. Este fondo debe aprobarse en asamblea de propietarios y rendirse cada trimestre.

Casos reales: cuando el pozo a tierra falla

Caso 1 – Choques eléctricos al tocar grifería
En un edificio de Surquillo, varios residentes reportaron descargas leves al tocar las llaves de agua. Tras una inspección, se descubrió que el pozo a tierra no había sido revisado en más de 3 años y tenía una resistencia superior a 100 ohmios. El sistema fue repuesto, pero no sin antes enfrentar quejas, demoras y una denuncia ante Indecopi.

Caso 2 – Daño en ascensor y bomba
En un edificio de San Miguel, un pico de tensión quemó el panel de control del ascensor y la bomba de agua principal. El seguro se negó a cubrir el siniestro por falta de mantenimiento documentado del sistema de tierra. La junta tuvo que aprobar un gasto urgente por S/ 28,000 soles para reponer equipos.

Caso 3 – Inspección municipal sin certificado
Durante la renovación de la licencia de funcionamiento de locales comerciales en un edificio mixto en Jesús María, la municipalidad exigió el informe de medición de pozo a tierra. Al no contar con uno actualizado, la licencia fue denegada temporalmente.

Preguntas frecuentes

¿Puede la junta obligar a hacer este mantenimiento?
Sí. Según la Ley de Propiedad Horizontal y el reglamento interno, la junta puede tomar acuerdos obligatorios para todos los copropietarios en beneficio de la seguridad común.

¿Qué pasa si hay vecinos morosos?
El mantenimiento no puede detenerse por morosidad. El administrador puede gestionar el cobro judicial o extrajudicial al vecino moroso, pero los servicios críticos deben ejecutarse sí o sí.

¿Quién firma el informe de medición?
Un ingeniero electricista colegiado, autorizado por el Colegio de Ingenieros del Perú (CIP). El informe debe incluir fotos, datos técnicos, firma y sello.

Recomendaciones para una buena gestión del mantenimiento

• Elabora un cronograma anual y publícalo en lugares visibles.

• Revisa que el proveedor tenga experiencia en edificios multifamiliares.

• Conserva todos los informes técnicos en archivo físico y digital.

• Comunica claramente a los vecinos el resultado de las inspecciones y los trabajos realizados.

• Si el edificio es nuevo, asegúrate de que el constructor haya entregado el pozo a tierra operativo y con informe de medición inicial.

Conclusión

El mantenimiento de pozos a tierra no es un lujo, es una necesidad legal, técnica y humana. A veces, lo que no se ve puede ser lo más peligroso.

Una administración preventiva, una junta de propietarios informada y una comunidad que prioriza la seguridad pueden evitar accidentes, conflictos y gastos innecesarios.

En Casa Grande – Administración de Edificios en Lima, trabajamos con responsabilidad, transparencia y respaldo técnico para mantener tu edificio seguro, ordenado y libre de problemas eléctricos.

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