¿Puede un inquilino participar en la asamblea? Qué dice la ley

Introducción

La convivencia en edificios multifamiliares bajo régimen de propiedad horizontal implica no solo compartir espacios, sino también tomar decisiones colectivas a través de la asamblea de propietarios. Sin embargo, un tema poco abordado —pero común en la práctica— es: ¿puede un inquilino participar en la asamblea?

Muchos arrendatarios viven los problemas cotidianos del edificio como si fueran copropietarios, pero... ¿tienen derecho a intervenir? ¿A votar? ¿A participar en decisiones como el cobro de cuotas de mantenimiento, la sanción a un vecino moroso o el mantenimiento de bombas de agua y pozos a tierra?

En este artículo te explicamos, de forma clara y respaldada legalmente, lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal en Perú, y te damos recomendaciones prácticas para evitar conflictos y fortalecer la gestión de tu edificio.

¿Qué dice la Ley sobre quién puede participar en la asamblea?

Solo los propietarios pueden votar

La Ley N.º 27157 y su reglamento (D.S. N.º 035-2006-VIVIENDA) establecen que solo los copropietarios inscritos en SUNARP tienen derecho a:

• Participar con voz y voto en la asamblea

• Elegir y ser elegidos para integrar la Junta de Propietarios

• Aprobar presupuestos, sanciones y obras

• Firmar actas con validez legal

👉 Es decir, los inquilinos no tienen derecho a votar por sí mismos, ya que no son titulares de la propiedad.

¿Puede un inquilino asistir a la asamblea?

Asistencia permitida, con voz pero sin voto

Un inquilino puede asistir a la asamblea si:

• Es invitado por el propietario

• Se le otorga un poder simple firmado por el copropietario

• El Reglamento Interno lo permite

💡 En esos casos, puede participar con voz, pero no tendrá voto a menos que tenga una delegación formal.

¿Puede un inquilino votar en representación del propietario?

Solo con poder por escrito

Un propietario puede delegar su voto a un tercero (incluido su inquilino), siempre que lo haga mediante:

• Carta simple con firma

• Poder notarial (opcional, pero más formal)

📌 Esta delegación debe quedar registrada en el acta de la asamblea para que su voto tenga validez legal.

¿Qué riesgos existen si un inquilino vota sin autorización?

1. Acuerdos pueden ser impugnados

Si un inquilino vota sin tener poder, cualquier copropietario puede impugnar la asamblea, y se corre el riesgo de que:

• Se anulen las decisiones tomadas

• SUNARP rechace el registro del acta

• Se generen conflictos internos

2. Confusión en la administración

Permitir la participación activa de inquilinos sin control puede afectar decisiones sensibles como:

• Aprobación de cuotas de mantenimiento

• Sanciones a vecinos morosos

• Contratación de servicios técnicos (mantenimiento de bombas de agua, pozos a tierra, etc.)

Recomendaciones para una participación adecuada

Buenas prácticas para propietarios

• 🔸 Invita a tu inquilino solo como oyente o con poder específico

• 🔸 Comunica claramente los temas que se tratarán

• 🔸 Recuerda que tú eres responsable de las decisiones como copropietario

Buenas prácticas para juntas de propietarios

• 📌 Verifica quiénes asisten a la asamblea

• 📌 Pide mostrar documentos de propiedad o carta de representación

• 📌 Registra en el acta si hay asistentes con voz sin voto

• 📌 Aplica lo establecido en el Reglamento Interno

¿Qué dice el Reglamento Interno?

El Reglamento Interno de cada edificio puede detallar aspectos como:

• Participación de terceros (inquilinos, apoderados)

• Quórums mínimos

• Restricciones para ciertos tipos de decisiones

Si no tienes un reglamento actualizado, Casa Grande puede ayudarte a redactarlo o revisarlo.

¿Qué beneficios trae definir estas reglas?

• ✅ Evitar conflictos entre vecinos

• ✅ Validar correctamente las actas ante SUNARP

• ✅ Proteger la legalidad de las decisiones

• ✅ Asegurar que se cobre correctamente las cuotas

• ✅ Garantizar el buen funcionamiento de la Junta de Propietarios

Casos comunes en Lima

🔹 Caso 1: Un inquilino participó en la votación de una cuota extraordinaria. Al no estar autorizado por el propietario, el acuerdo fue impugnado y quedó sin efecto.

🔹 Caso 2: Una asamblea aprobó el mantenimiento de la bomba de agua, pero un vecino alegó que votaron personas sin propiedad registrada. SUNARP rechazó el acta por falta de legitimidad.

Conclusión

En resumen, un inquilino puede asistir a una asamblea, pero no puede votar a menos que tenga poder del propietario. La ley peruana es clara al respecto: solo los copropietarios tienen voz y voto legítimos en decisiones sobre cuotas, reglamentos, sanciones, mantenimiento de áreas comunes, etc.

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• Solucionar conflictos y fortalecer la convivencia

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