¿Pueden las juntas de propietarios sesionar virtualmente con validez legal y registral?

Introducción

Las asambleas de propietarios son fundamentales en la administración de edificios y condominios, ya que allí se toman decisiones clave sobre la junta directiva, cuotas de mantenimiento, reglamento interno, normas de convivencia, y temas que afectan a todos los vecinos, como morosidad, bombas de agua o pozos a tierra.

La aparición de herramientas digitales abrió la posibilidad de realizar asambleas virtuales, pero ¿son legítimas? Analicemos con sustento legal y registro público qué tan viables son en la práctica.

1. ¿Qué dice la Ley sobre las asambleas virtuales?

Ley N.º 31194 (modificatoria de la Ley General de Sociedades)

Esta norma, vigente desde 2021, amplía la validez de las sesiones no presenciales en las sociedades y, por extensión, en otras personas jurídicas reguladas por el Código Civil. Establece que pueden realizarse virtualmente “siempre que esté previsto en la ley o el estatuto”, incluso si el estatuto no lo contempla expresamente.

Sin embargo, esta facultad aplica principalmente bajo regímenes de excepción (ej. pandemia), y fuera de estos solo es válida si el estatuto (o reglamento interno) lo permite específicamente.

2. Lo que SUNARP exige para inscribir actas de asambleas virtuales

Jurisprudencia registral relevante

• Resolución 457‑2021‑SUNARP‑TR‑L: SUNARP rechazó inscribir un acta virtual porque el Reglamento de Propiedad Horizontal no preveía la firma de todos los asistentes, como lo exige el art. 149 del D.S. 035‑2006‑Vivienda.

• Aunque el D.U. 100‑2020 habilitó temporalmente las reuniones virtuales, esa autorización expiró junto con el Estado de Emergencia, por lo que ya no tiene vigencia para justificar asambleas virtuales posteriores.

Registro público actual

SUNARP aún no acepta inscribir actas de asambleas celebradas virtualmente, salvo que:

• El Reglamento Interno permita expresamente esa modalidad, con redacción clara y legalmente inscrita, y

• Se cumplan con requisitos como la firma certificada de asistentes (en ciertos casos).

Sin esta base legal previa e inscrita, las actas virtuales corren riesgo de ser observadas o rechazadas en calificación registral.

3. Requisitos clave para garantizar la validez legal y registral

a) Modifica e inscribe el Reglamento Interno

Incorpora de forma clara y precisa la modalidad virtual o mixta. Incluye detalles sobre:

• Plataformas usadas

• Identificación de participantes

• Procedimiento de votación

Y luego inscribe esa modificación en SUNARP, antes de convocar a una asamblea virtual.

b) Convocatoria formal y transparente

Debe cumplir plazos legales de anticipación (mín. 6 días hábiles), informar modalidad y plataforma, y estar respaldada documentalmente.

c) Firma y constancia de quórum

Aunque sea virtual, conviene asegurar la firma digital o certificada del presidente y secretario, e idealmente un listado de asistentes. Usa constancias de quórum firmadas por el órgano correspondiente.

d) Sujeto a normativa especial (ej. pandemia)

Si se invoca un régimen excepcional (como el estado de emergencia), verifica que aún esté vigente o que haya respaldo normativo actual. De lo contrario, la virtualidad sola no basta.

4. Conclusión legal

• Legalmente, la realización de asambleas virtuales está permitida si el Reglamento Interno lo contempla y se cumple con requisitos formales.

• Registralmente, SUNARP no acepta actas virtuales si el reglamento no lo permite explícitamente o falta respaldo legal para su formato.

• Prácticamente, para decisiones que deben inscribirse (como elección de junta directiva o reformas), la modalidad presencial o mixta, con respaldo notarial y reglamento inscrito, sigue siendo la más segura.

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