¿Puedo negarme a pagar una cuota que considero injusta?
Descubre qué hacer si no estás de acuerdo con tu cuota de mantenimiento. Aprende tus derechos y deberes como copropietario en Lima según la ley.
Casa Grande
¿Qué son las cuotas de mantenimiento?
En los edificios residenciales bajo el régimen de propiedad horizontal, las cuotas de mantenimiento son los aportes económicos obligatorios que hacen los copropietarios para cubrir los gastos comunes. Estos gastos incluyen:
💡 Estas cuotas deben calcularse de manera proporcional según el porcentaje de participación de cada unidad (alícuota), conforme al Reglamento Interno del Edificio y lo acordado por la Junta de Propietarios en Asamblea.
¿Puedo dejar de pagar si no estoy de acuerdo con el monto?
❌ No es legal negarse a pagar la cuota de mantenimiento, aun cuando el propietario considere que es "excesiva" o "injusta".
Ley N.º 27157 – Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento de Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
En su reglamento (D.S. N.º 008-2000-MTC), se establece que todos los copropietarios están obligados a contribuir con los gastos comunes.
Artículo 50: Los copropietarios están obligados a sufragar los gastos comunes del edificio conforme a su participación en el mismo, salvo pacto distinto.
El Reglamento Interno inscrito en SUNARP tiene fuerza vinculante para todos los propietarios. No cumplirlo constituye falta civil y contractual.
Por tanto, aunque no estés de acuerdo con el monto aprobado, no puedes dejar de pagar sin incurrir en morosidad.
¿Y si la cuota ha subido sin aviso o justificación?
Si la cuota se ha modificado sin pasar por Asamblea o sin respaldo presupuestal, puedes cuestionar su validez, pero no suspender el pago.
Pagar bajo protesta y dejar constancia escrita (correo electrónico o carta firmada a la administración).
Solicitar acceso a los informes financieros y actas de Asamblea donde se aprobó el nuevo monto.
Convocar o pedir una revisión en la próxima Asamblea Ordinaria.
¿Qué pasa si simplemente no pago?
Negarte a pagar te convierte en vecino moroso, lo cual tiene consecuencias:
Consecuencias legales y administrativas
Se te puede restringir el uso de áreas comunes no esenciales (ej. salón de usos múltiples).
Tu deuda genera intereses moratorios si está previsto en el Reglamento Interno.
Puedes ser demandado judicialmente mediante un proceso ejecutivo.
Tu nombre puede ser incluido en un registro de deudores internos, que se comparte entre edificios administrados por la misma empresa.
Según la Resolución N.º 340-2008-SUNARP-SN, el acta de asamblea con la deuda aprobada sirve como título ejecutivo ante un juzgado.
¿Cuándo una cuota se considera realmente injusta?
Una cuota puede ser considerada cuestionable si:
No se ha aprobado en Asamblea o la convocatoria fue inválida
No corresponde al presupuesto real ni a las alícuotas establecidas
Se ha asignado sin considerar tu porcentaje de participación
Hay falta de transparencia financiera o manejo irregular del fondo común
La Junta ha tomado decisiones sin estar inscrita legalmente en SUNARP
💬 En estos casos, puedes impugnar el acuerdo ante un juzgado civil. Pero debes continuar pagando hasta que se resuelva el proceso.
¿Cómo impugnar un acuerdo de cuotas de mantenimiento?
Si consideras que se vulneran tus derechos, tienes dos caminos:
1. Impugnación judicial del acuerdo de Asamblea
¿Qué hacer si soy parte de la Junta Directiva y quiero evitar conflictos?
Como directivo o presidente de la Junta, debes seguir buenas prácticas:
✅ Convocar a Asamblea con agenda clara y presupuesto detallado
✅ Presentar informes de ingresos y egresos trimestrales
✅ Justificar con documentos cualquier aumento de cuota
✅ Asegurar que el fondo de reserva esté separado y bien administrado
✅ Promover la actualización del Reglamento Interno si está desfasado
¿Qué herramientas ayudan a transparentar el uso de las cuotas?
En edificios bien administrados es recomendable usar:
Estados financieros mensuales publicados en el mural o grupo digital
Registro de contratos y facturas de proveedores (ascensores, bombas, etc.)
Casos reales en Lima: ¿qué aprendimos?
🔧 Edificio en Jesús María: La Junta duplicó la cuota sin asamblea. Varios vecinos se negaron a pagar. Tras conciliación, se acordó regularizar la votación y devolver el excedente.
💡 Condominio en Pueblo Libre: Un propietario impugnó judicialmente un cobro excesivo. La sentencia ordenó recalcular las cuotas según alícuota real registrada en SUNARP.
🔍 Edificio en San Miguel: El administrador elevó las cuotas para cubrir un mantenimiento urgente del ascensor sin pasar por Asamblea. Se logró regularizar el acuerdo en sesión extraordinaria.
Recomendaciones clave para propietarios
✅ Solicita copia del Reglamento Interno y del último presupuesto aprobado
✅ Asiste o mantente informado de las Asambleas de propietarios
✅ Pide siempre que las cuotas se calculen con base en alícuotas
✅ Exige informes financieros claros
✅ Evita convertirte en vecino moroso: reclama, pero no te atrases
Conclusión: Pagar no siempre significa estar de acuerdo… pero sí es un deber legal
Las cuotas de mantenimiento son esenciales para el funcionamiento ordenado y seguro del edificio. Si consideras que un cobro es injusto, hay mecanismos para revisarlo e impugnarlo, pero nunca dejes de pagar unilateralmente.
La transparencia, la buena comunicación y el conocimiento de la ley son las mejores herramientas para una convivencia sana y legalmente protegida.
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