¿Qué hacer si muchos vecinos no pagan las cuotas de mantenimiento?

¿Estás enfrentando problemas porque varios vecinos no pagan puntualmente sus cuotas de mantenimiento? No estás solo. Este es uno de los desafíos más frecuentes en la administración de edificios y condominios en Lima.

La morosidad en los pagos puede generar serios problemas en la operatividad del edificio: falta de fondos para el mantenimiento de bombas de agua, ascensores, pozos a tierra, limpieza o seguridad. Además, deteriora la convivencia y pone en aprietos a la junta de propietarios.

En este artículo te explicamos, de forma clara y con respaldo legal, qué puede hacer la junta o el administrador para enfrentar este problema con eficacia y dentro del marco normativo peruano.

📌 ¿Por qué es tan grave la morosidad en edificios?

Las cuotas de mantenimiento son esenciales para sostener los gastos comunes:

• Energía eléctrica en áreas comunes.

• Mantenimiento de bombas de agua, ascensores y pozos a tierra.

• Limpieza, seguridad y seguros del edificio.

• Reparaciones imprevistas y fondo de reserva.

Cuando varios vecinos dejan de pagar, todo el edificio lo sufre.

🔍 Dato clave: Según la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), más del 40 % de los edificios en Lima reportan niveles de morosidad superiores al 20 %.

⚖️ Sustento legal: ¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley N.° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, establece claramente la obligación de todos los copropietarios a contribuir con los gastos comunes.

Artículo 20 – “Los copropietarios están obligados a contribuir con los gastos que demande el mantenimiento, conservación, reparación y funcionamiento de los bienes y servicios comunes.”

Además, el Reglamento de la Ley (D.S. N.° 035-2006-VIVIENDA) otorga a la junta de propietarios la facultad de establecer penalidades por morosidad y de iniciar acciones judiciales para el cobro de las deudas.

🛠️ ¿Qué puede hacer la administración del edificio frente a la morosidad?

A continuación, te compartimos una guía práctica paso a paso para enfrentar este problema de forma profesional, legal y eficiente.

✅ 1. Revisa y fortalece tu Reglamento Interno

El Reglamento Interno debe contener cláusulas claras sobre:

• Fechas de pago de la cuota de mantenimiento.

• Intereses o multas por atraso.

• Procedimientos para iniciar acciones legales.

• Restricciones temporales (uso de áreas comunes, voto en la junta, etc.).

🔍 Recomendación: Si tu reglamento no contempla estas medidas, la junta de propietarios puede aprobar una modificación con el voto de la mayoría y registrarla en SUNARP.

✅ 2. Publica un estado de cuentas mensual

La transparencia es clave. Informar a todos los vecinos sobre el estado de ingresos y egresos ayuda a fomentar la cultura de pago.

• Publica en lugares visibles (ascensor, recepción).

• Envía por WhatsApp o correo electrónico.

• Asegúrate de que las cifras sean claras, verificables y actualizadas.

🔒 No es necesario exponer nombres, puedes usar códigos de departamento para proteger la privacidad y evitar confrontaciones.

✅ 3. Envía recordatorios y comunicaciones amigables

Antes de tomar medidas más drásticas, siempre es útil comunicarse de manera cercana y empática.

• Recordatorios previos a la fecha de vencimiento.

• Avisos personalizados al primer mes de retraso.

• Notas de advertencia si el impago supera los 60 días.

📲 Usa medios como WhatsApp, correo o notas en el buzón. El tono debe ser claro pero respetuoso.

✅ 4. Aplica penalidades por morosidad

Si está contemplado en el Reglamento Interno, la junta puede aplicar:

• Intereses moratorios.

• Multas fijas mensuales.

• Suspensión temporal del uso de ciertas áreas comunes (gimnasio, sala de reuniones, parrillas).

📌 Recuerda: todas estas medidas deben estar aprobadas formalmente y constar en actas registradas.

✅ 5. Restringe el derecho a voto en la Junta de Propietarios

Una medida efectiva es impedir que los vecinos morosos participen en votaciones de la junta, especialmente cuando deben más de 3 cuotas consecutivas.

🔹 Sustento legal: Ley 27157 y su reglamento.
🔹 Requisito: Esta medida debe estar prevista en el reglamento interno.

✅ 6. Inicia el cobro judicial

Si todo lo anterior falla, la acción judicial de cobro es la vía final.

📝 Requisitos para iniciar el proceso:

• Contar con el acta de la junta que autorice la acción.

• Tener copia del Reglamento Interno inscrito.

• Certificación de deuda firmada por el administrador o presidente de la junta.

• Contratar un abogado especializado.

🔍 Dato importante: La deuda por cuotas de mantenimiento es ejecutable judicialmente bajo la vía ejecutiva, lo que acelera el proceso.

✅ 7. Evita conflictos personales

Aunque puede ser frustrante tratar con un vecino moroso, la administración debe actuar con profesionalismo. Evita confrontaciones personales, gritos o escraches públicos.
La clave es aplicar lo que indica la normativa y el reglamento.

🧠 ¿Y si la mayoría no paga?

Si más del 40 % de vecinos están en mora, el problema es estructural y no solo individual. Recomendamos:

• Revisión completa del reglamento interno.

• Reunión extraordinaria para proponer medidas drásticas.

• Evaluar el cambio de administración.

• Buscar asesoría legal externa.

📉 Consecuencias de una alta morosidad

• Corte de servicios comunes por falta de pago.

• Paralización del mantenimiento de bombas de agua, ascensores o pozos a tierra.

• Deterioro acelerado del edificio.

• Pérdida de valor en las propiedades.

• Tensiones y conflictos vecinales.

💡 Recomendaciones finales para prevenir la morosidad

1. Establece una cuota realista, acorde al presupuesto.

2. Incluye un fondo de contingencia para emergencias.

3. Publica el presupuesto y ejecútalo con transparencia.

4. Recompensa a los vecinos puntuales (descuentos, sorteos, reconocimientos).

5. Contrata una administración profesional que actúe con criterio técnico y legal.

📍 Caso real: Edificio en Magdalena

En 2023, el edificio "Residencial Pacífico" enfrentó una morosidad del 38 %. Luego de aprobar una reforma del reglamento, aplicar multas y hacer campañas de concientización, redujeron la mora al 10 % en menos de 6 meses.

El éxito se debió a tres factores clave:

1. Comunicación efectiva.

2. Transparencia financiera.

3. Gestión profesional por una empresa externa.

🧾 Documentos clave que debes tener

• Reglamento Interno inscrito en SUNARP.

• Actas de junta actualizadas.

• Certificados de deuda por cada vecino.

• Reportes mensuales de ingresos y egresos.

• Contratos y facturas de servicios (limpieza, seguridad, mantenimiento técnico).

🙌 Conclusión

La morosidad no es solo un problema de dinero, es una amenaza directa a la convivencia, la seguridad y el valor de tu propiedad.
Con acciones legales, buena comunicación y un reglamento firme, sí es posible reducirla.

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✅ Implementar reglamentos internos sólidos.
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