¿Qué hacer si un vecino construye sin permiso en su departamento?

Uno de los conflictos más frecuentes en edificios bajo régimen de propiedad horizontal es cuando un vecino realiza modificaciones estructurales, ampliaciones o construcciones internas sin autorización previa.

Este tipo de acciones no solo puede afectar la seguridad del edificio, sino que muchas veces violan el Reglamento Interno, la Ley de Propiedad Horizontal y las ordenanzas municipales.

En este artículo te explicamos qué hacer legal y técnicamente si te enfrentas a esta situación como residente, miembro de la Junta de Propietarios o administrador del edificio.

¿Qué se considera una construcción sin permiso?

Se trata de cambios, ampliaciones o intervenciones en un departamento que se ejecutan sin autorización de la Junta de Propietarios ni licencia municipal, tales como:

• Construcción de un mezanine o altillo dentro del departamento.

• Ampliación de ambientes hacia áreas comunes o azotea.

• Instalación de tabiques o refuerzos estructurales.

• Cambio de redes eléctricas o sanitarias sin informe técnico.

• Modificación de fachadas, balcones o ventanas externas

Aunque el propietario tenga título de propiedad sobre su unidad, debe respetar las limitaciones legales del régimen de propiedad horizontal y la estructura común del edificio.

¿Por qué no se puede construir libremente en propiedad horizontal?

Porque todo edificio multifamiliar funciona bajo un régimen de copropiedad, regulado por:

• Ley N.º 27157 – Ley de Regularización de Edificaciones.

• Reglamento de la Ley (D.S. N.º 035-2006-VIVIENDA).

• Código Civil – Artículo 986 al 1000 (propiedad común).

• Reglamento Interno del edificio, aprobado por la Junta de Propietarios.

Estos documentos establecen que, aunque un propietario tenga el uso exclusivo de su unidad inmobiliaria, no puede alterar elementos estructurales, redes comunes, ni afectar el uso o seguridad de los demás copropietarios.

¿Qué problemas puede generar una construcción sin permiso?

Este tipo de intervenciones puede generar:

• Riesgos estructurales o eléctricos, si se afectan muros de carga, columnas o redes compartidas.

• Filtraciones o fallas sanitarias, por trabajos deficientes o sin revisión técnica.

• Problemas legales si se extiende sobre áreas comunes.

• Inseguridad en evacuaciones, si se bloquean rutas o accesos.

• Afectación visual o de fachada, que va contra el diseño aprobado del edificio.

• Conflictos entre vecinos, desvalorización del inmueble o quejas reiteradas.

¿Qué dice la ley sobre este tema?

📌 Reglamento de la Ley 27157 – Artículo 30

“Los propietarios no pueden modificar los bienes comunes ni alterar el uso o destino del inmueble.”

📌 Código Civil – Artículo 987

“Cada copropietario puede usar su bien sin perjudicar el derecho de los demás ni alterar el uso común.”

📌 Normas de Seguridad – Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE)
Toda intervención estructural, sanitaria o eléctrica debe tener sustento técnico y licencia municipal si modifica la edificación.

¿Quién debe controlar estas construcciones?

La responsabilidad recae en la Junta de Propietarios, con el apoyo del administrador.
Según el Artículo 21 del Reglamento de la Ley 27157, el administrador debe ejecutar acuerdos de Junta y velar por la conservación y buen uso del edificio.

También tiene competencia para emitir advertencias, informar a la municipalidad y, de ser necesario, iniciar procesos legales en nombre de la Junta.

¿Cómo actuar ante una construcción sin permiso?

Te compartimos una guía paso a paso para enfrentar este tipo de casos de manera legal y efectiva:

1. Confirmar y documentar los hechos

Antes de actuar, verifica que efectivamente se trata de una construcción no autorizada.
Puedes hacerlo mediante:

• Inspección visual desde áreas comunes.

• Reportes de vecinos.

• Ruido, ingreso de obreros o materiales.

• Fotos, videos o registros de ingreso.

2. Revisar el Reglamento Interno del edificio

Este documento suele establecer normas claras sobre obras, remodelaciones y uso de áreas comunes.
Si el propietario no ha solicitado autorización previa, está infringiendo el reglamento, lo que da base para una advertencia o sanción.

3. Notificar formalmente al propietario infractor

La Junta de Propietarios o el administrador deben enviar una carta notarial o comunicación formal solicitando:

• La paralización inmediata de la obra.

• La presentación de planos o informes técnicos.

• Sustento municipal si corresponde (licencia de obra menor).

• Comparecencia en próxima Junta Extraordinaria.

4. Convocar a una Junta Extraordinaria

En la asamblea se debe:

• Informar a todos los propietarios sobre el caso.

• Verificar si hay antecedentes similares.

• Determinar acciones: amonestación, multa, suspensión de la obra o denuncia.

• Registrar el acuerdo en acta firmada y legalizada.

5. Reportar a la Municipalidad

Si la obra continúa y afecta áreas comunes o estructura del edificio, la Junta puede presentar una denuncia ante la Gerencia de Fiscalización de la Municipalidad correspondiente.

La autoridad puede intervenir, paralizar la obra, y en caso de infracción grave, sancionar económicamente al infractor.

6. Iniciar proceso judicial si corresponde

Cuando el daño es grave o se han ignorado las advertencias, la Junta puede iniciar una acción de cese de obra o demolición por vía judicial.

Este procedimiento requiere abogado, representación legal de la Junta y pruebas de afectación.

¿Qué errores debe evitar la Junta?

• Ignorar el tema por "evitar conflictos".

• Permitir obras sin supervisión técnica.

• Aprobar verbalmente sin acta de Junta.

• No tener actualizado el Reglamento Interno.

• No actuar a tiempo y dejar que el problema crezca.

¿Cómo prevenir este tipo de situaciones?

✅ Aquí algunas recomendaciones prácticas:

• Establecer en el Reglamento Interno que toda obra debe ser autorizada por la Junta.

• Exigir planos, licencias y carta de responsabilidad antes de permitir el ingreso de obreros.

• Supervisar permanentemente el edificio (portería, cámaras, rondas).

• Informar de manera preventiva a todos los vecinos sobre sus obligaciones como propietarios.

¿Qué pasa si un vecino ya construyó sin permiso?

Si la obra ya se ejecutó, la Junta puede:

• Exigir informe técnico estructural para validar que no haya riesgos.

• Evaluar si hay afectación de áreas comunes.

• Solicitar restitución del estado original, si hay invasión o daños.

• Aplicar sanciones administrativas internas (según Reglamento Interno).

• Llevar el caso a la vía legal si se niega a cooperar.

Conclusión: No todo se puede hacer en un departamento

Vivir en un edificio implica derechos y deberes compartidos.
Hacer cambios estructurales sin permiso afecta no solo a quien lo hace, sino a toda la comunidad.

Por eso, es clave tener una Junta de Propietarios activa, un Reglamento Interno claro y una administración profesional que actúe con rapidez y dentro del marco legal.

✅ Casa Grande: Protege tu edificio, protege tu comunidad

En Casa Grande, acompañamos a Juntas de Propietarios y residentes a prevenir y resolver conflictos relacionados con obras no autorizadas, aplicando:

• Sustento legal y normativo.

• Comunicación preventiva y efectiva.

• Representación ante municipalidades.

• Gestión técnica con arquitectos e ingenieros colegiados.

🔗 Visita el blog de Casa Grande

Conoce tus derechos, evita problemas y mejora tu convivencia.
👉 Entra ahora y descubre todo lo que necesitas saber: temas legales, técnicos y prácticos que te conviene tener claros.