¿Quién debe autorizar reparaciones grandes en áreas comunes?
¿Quién autoriza reparaciones en áreas comunes? Descubre roles legales, técnicos y pautas claras para tu edificio.
Casa Grande
Introducción
En la administración de edificios bajo régimen de propiedad horizontal, las reparaciones mayores en áreas comunes —como cambios de azulejos, refuerzo de estructura, reparaciones de bombas de agua, pozos a tierra u obras en ascensores— implican decisiones y responsabilidades clave.
Surge la pregunta: ¿quién autoriza ese tipo de trabajos? ¿Es decisión del administrador, de la Junta de Propietarios, o debe ser ratificada en asamblea? Este artículo te ayuda a responder desde un enfoque educativo, legal y técnico, asegurando que los trabajos se ejecuten correctos y con respaldo jurídico en Lima.
¿Qué dice la Ley sobre reparaciones mayores?
Definición legal de áreas comunes
La Ley N.º 27157 y su reglamento (D.S. 035‑2006‑VIVIENDA) establecen que todas las áreas fuera de lo privado son comunes y deben mantenerse mediante decisiones colectivas.
Quién tiene poder de decisión
El Administrador puede gestionar cotizaciones y contratos pequeños.
La Junta de Propietarios decide sobre obras grandes.
Si el monto supera lo establecido en el reglamento, es necesaria aprobación de la Asamblea General con quórum y registro del acta.
¿Cuándo el administrador puede actuar?
Obras menores y urgentes
En situaciones urgentes (filtraciones, fallas en bombas de agua, riesgo eléctrico en pozos a tierra), el administrador puede contratar sin asamblea previa, pero debe:
Obtener 2–3 cotizaciones técnicas.
Informar por escrito a la Junta y propietarios.
Someterlo a aprobación en próxima asamblea.
Registro documental
Aunque actúe sin autorización inmediata, es obligatorio registrar la decisión luego en acta y contar con informe técnico que justifique la urgencia.
Rol de la Junta de Propietarios
Decisiones rutinarias y autorizaciones
La Junta toma decisiones sobre obras planificadas en áreas comunes, inversiones de presupuesto, sanciones técnicas o reformas del Reglamento Interno.
Límites según Reglamento Interno
El reglamento puede establecer montos hasta los cuales la Junta decide (ej.: hasta 3 UIT). Si supera ese criterio, debe remitir el caso a Asamblea.
Asamblea General: decisiones mayores
Casos que requieren aprobación asamblea
Obras de refuerzo estructural
Remodelación de zonas comunes (salón, pasillos)
Instalaciones eléctricas, bombas, pozos a tierra
Cualquier inversión que supere el monto autorizado por Junta
Formalidad legal requerida
Debe convocarse con el quórum legal (primera convocatoria 50 %+1; segunda mayoría simple), registrar acta firmada por presidente y secretario, además de aprobar presupuesto y asignar responsable técnico.
Consecuencias de no cumplir proceso
Reparaciones sin aval son nulas e impugnables
Morosidad y sanciones no pueden ejecutarse
SUNARP o Fiscalía podrían presentar observaciones
Riesgo de responsabilidad personal civil o penal (fallas graves)
Buenas prácticas paso a paso
Identificar necesidad: técnico revisa bomba, pozo o estructura.
Cotizar y reportar: se solicitan al menos 2 cotizaciones.
Decidir niveles:
Obras menores → Administrador con visto de Junta
Obras mayores → Aprobación en Asamblea
Convocar asamblea: con antelación y orden del día bien detallado.
Registrar acta correctamente: presupuesto, votación, responsabilidades técnicas.
Conclusión
La ejecución de obras mayores en áreas comunes es un tema crítico. Administrador, Junta y Asamblea cumplen un rol secuencial:
Obras urgentes → Administrador con respaldo técnico
Obras planificadas → Decisión de Junta
Obras mayores → Aprobación en Asamblea
Cumplir con este proceso garantiza legalidad, transparencia y eficacia técnica, previene impugnaciones y asegura la seguridad del inmueble.
En Casa Grande, con más de 15 años administrando edificios en Lima:
Asesoramos sobre quién autoriza cada obra
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Capacitamos a la Junta y al Administrador
Acompañamos en cotización, asambleas, actas y ejecución
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Casa Grande – Administración Profesional de Edificios y Condominios en Lima.
Tu tranquilidad y orden, nuestra misión.