¿Quién responde legalmente si ocurre un accidente en áreas comunes de un edificio?

Vivir en un edificio trae muchas ventajas, pero también implica responsabilidades compartidas. Una de las más delicadas —y a veces olvidadas— es la responsabilidad legal ante accidentes en las áreas comunes. ¿Qué pasa si alguien se cae por unas escaleras mal iluminadas? ¿O si una baldosa suelta provoca un tropiezo? ¿Quién responde: la junta de propietarios, el administrador, el vecino que no quiso aprobar el presupuesto de mantenimiento?

En este artículo, abordaremos el tema desde una perspectiva legal, técnica y educativa, con base en la Ley de Propiedad Horizontal, normas municipales y experiencias reales en la administración de edificios en Lima.

Importancia de entender la responsabilidad en zonas comunes

Las áreas comunes —pasadizos, escaleras, azoteas, ascensores, bombas de agua, estacionamientos y zonas sociales— son propiedad de todos los copropietarios. Por tanto, los riesgos que ocurren en ellas son también una responsabilidad compartida.

Sin embargo, cuando ocurre un accidente, la responsabilidad puede recaer directamente sobre la junta de propietarios, el administrador o incluso sobre un proveedor, dependiendo del contexto y de si hubo o no negligencia.

¿Qué dice la ley sobre accidentes en áreas comunes?

En el Perú, el marco legal que regula este tipo de situaciones está principalmente en:

• Ley N.º 27157 – Ley de Regularización de Edificaciones y de la Propiedad Horizontal, que reconoce a la junta de propietarios como el órgano que representa legalmente a la comunidad.

• Código Civil, que en sus artículos 1985 al 1990, establece la responsabilidad civil extracontractual por daños causados a terceros por omisión o negligencia.

• Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), que exige que las áreas comunes cumplan con criterios de seguridad estructural, accesibilidad y mantenimiento.

• Normas municipales, como las ordenanzas de Defensa Civil y fiscalización edil en distritos como Miraflores, San Borja, Surco o San Isidro.

Si un copropietario, visitante o proveedor sufre un accidente debido a un desperfecto conocido y no corregido —como una loseta rota, una baranda suelta o un ascensor con mantenimiento vencido—, la junta de propietarios puede ser demandada civil y penalmente por omisión.

Junta de propietarios: principal responsable legal

La junta de propietarios es la entidad legalmente reconocida para representar a la comunidad del edificio. Es responsable de:

• Aprobar y ejecutar presupuestos anuales para el mantenimiento.

• Supervisar que se realicen los mantenimientos preventivos en áreas como bombas de agua, ascensores, tableros eléctricos o pozos a tierra.

• Asegurar que el edificio cumpla con las normas de seguridad establecidas por Defensa Civil.

Cuando ocurre un accidente, lo primero que evaluará la autoridad o un juez es si la Junta actuó con diligencia. Si se demuestra que hubo advertencias previas, informes técnicos ignorados o retrasos en la ejecución de reparaciones, la responsabilidad recae sobre la Junta, y por extensión, sobre todos los copropietarios.

¿Y qué pasa con el administrador del edificio?

El administrador actúa como ejecutor de las decisiones de la junta. Si bien no tiene poder de decisión, sí tiene la obligación de advertir riesgos, proponer mantenimientos y documentar cada observación o incidente.

Puede ser considerado corresponsable si:

• No avisó oportunamente sobre un riesgo.

• Permitió el uso de instalaciones en mal estado.

• Omitió supervisiones o mantenimientos programados.

• No registró adecuadamente las incidencias.

Por ello, es vital que el administrador lleve una bitácora técnica, emita reportes mensuales y actúe como canal de alerta ante riesgos.

Copropietarios y vecinos morosos: ¿tienen responsabilidad?

Sí. Aunque la junta representa al colectivo, todos los copropietarios son responsables del edificio. De hecho, cuando se inicia un proceso judicial por un accidente, la demanda puede extenderse a todos los propietarios registrados en SUNARP.

En cuanto al vecino moroso, si ha obstaculizado —con su voto o falta de pago— la ejecución de mejoras críticas, puede ser mencionado como parte del conflicto. Por ello, el reglamento interno debería contemplar mecanismos para actuar ante la morosidad y tomar decisiones urgentes con quórums alternativos.

Casos frecuentes de accidentes en edificios

1. Caídas en escaleras sin iluminación adecuada

2. Resbalones por limpieza sin señalización

3. Fugas de agua por bombas mal mantenidas

4. Fallas en ascensores sin inspección técnica

5. Electrocuciones por tableros sin mantenimiento o pozos a tierra deficientes

6. Derrumbes de elementos en fachadas o techos por falta de inspección estructural

Todos estos escenarios tienen en común un elemento: omisión de mantenimiento. Lo que puede parecer un pequeño descuido, se convierte en un riesgo legal y económico enorme.

¿Cómo evitar la responsabilidad legal por accidentes?

1. Tener una junta inscrita en SUNARP
   Solo así tiene validez legal. Casa Grande ofrece asesoría completa para formalizar tu Junta correctamente.

2. Diseñar un plan anual de mantenimiento
   Incluye sistemas críticos como bombas, ascensores, sistemas contra incendio, luces de emergencia y pozos a tierra.

3. Aprobar un presupuesto claro
   Las cuotas de mantenimiento deben reflejar estas responsabilidades.

4. Supervisar y documentar
   Cada intervención técnica debe quedar registrada en actas, bitácoras o reportes.

5. Contratar seguros de responsabilidad civil
   Muchos edificios optan por pólizas colectivas que cubren accidentes en zonas comunes.

Responsabilidad ante terceros: visitantes, delivery, técnicos

Si un repartidor, proveedor o visitante sufre un accidente en el edificio, y se demuestra que fue por omisión de mantenimiento, la comunidad (y por tanto, la Junta) puede ser obligada a indemnizar por daños físicos, psicológicos o materiales.

Esto también aplica a personal técnico, contratistas, y hasta inquilinos. Por eso es clave que el edificio cuente con protocolos de ingreso, supervise obras y mantenga en regla sus sistemas comunes.

¿Qué pasa si el accidente ocurre por causa de fuerza mayor?

En casos de sismos, incendios o fenómenos naturales, la responsabilidad puede exonerarse si se demuestra que el evento fue imprevisible y que la administración tomó las precauciones razonables: simulacros, planes de evacuación, inspecciones previas, etc.

Aquí entra la importancia de contar con:

• Planes de evacuación

• Señalización adecuada

• Simulacros periódicos

• Registros técnicos actualizados

Conclusión: La prevención es la mejor defensa legal

En resumen, la junta de propietarios y la administración del edificio tienen una gran responsabilidad legal sobre la seguridad en las áreas comunes. La Ley de Propiedad Horizontal es clara: omitir mantenimientos o no tomar decisiones oportunas puede traducirse en sanciones legales, demandas civiles y pérdidas económicas importantes para toda la comunidad.

La buena noticia es que estos riesgos pueden prevenirse con gestión profesional, técnica y transparente.

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