¿Quién se hace cargo del mantenimiento si no hay administrador?
¿No tienes administrador en tu edificio? Descubre quién asume el mantenimiento, qué dice la ley y cómo evitar conflictos vecinales.
Casa Grande
Un problema más común de lo que parece en Lima
En muchos edificios multifamiliares de Lima, especialmente aquellos con pocas unidades o con Juntas de Propietarios poco activas, la ausencia de un administrador formal de edificios genera múltiples dudas: ¿Quién coordina los mantenimientos? ¿Quién contrata servicios? ¿Quién asume la responsabilidad legal ante fallas?
Este escenario puede convertirse en una bomba de tiempo si no se gestiona adecuadamente, afectando tanto a la convivencia vecinal como a la seguridad de las instalaciones comunes, como las bombas de agua, ascensores, pozos a tierra o sistemas contra incendios.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre el mantenimiento?
Y en caso no se cuente con administrador designado, la Junta de Propietarios asume directamente la responsabilidad sobre la gestión del mantenimiento, según lo dispuesto en el artículo 20° de su Reglamento aprobado por D.S. 035-2006-VIVIENDA.
¿Qué implica no tener administrador en el edificio?
Cuando un edificio carece de administración de edificios profesional, se generan estos vacíos:
Nadie se encarga de coordinar los mantenimientos preventivos ni de reportar fallas técnicas.
No hay control sobre las cuotas de mantenimiento, ni seguimiento a los vecinos morosos.
Se pierde trazabilidad de pagos a proveedores, servicios y obreros.
Aumentan los conflictos por el uso de áreas comunes, como cocheras, salón de usos múltiples, o el mal manejo de residuos.
¿Qué mantenimiento no puede esperar?
Algunos servicios son esenciales y de ejecución obligatoria, por razones de seguridad y salubridad. Entre ellos:
Omitir estos mantenimientos puede conllevar sanciones administrativas municipales, denuncias de los vecinos, o en casos graves, responsabilidad civil por daños o lesiones.
Entonces… ¿quién se encarga si no hay administrador?
La Junta de Propietarios como responsable directo
El secretario, encargado de convocar y dejar constancia en actas.
El tesorero, quien debe velar por el uso correcto del fondo de reserva.
Todos ellos pueden asumir funciones administrativas de manera temporal, aunque lo más recomendable es delegar esta gestión a una empresa especializada.
¿Y si no hay Junta formalmente constituida?
Aquí la situación es más delicada. En estos casos, cualquier copropietario podría asumir tareas urgentes por mandato tácito del interés común. Pero legalmente, este no tiene respaldo si:
Sugerencia legal: Constituir formalmente la Junta de Propietarios e inscribirla en SUNARP lo antes posible.
Responsabilidad solidaria: Si ocurre un accidente por falta de mantenimiento, todos los propietarios pueden ser considerados responsables, según el Código Civil, artículo 988°.
Pérdida de cobertura del seguro del edificio: Las aseguradoras pueden negar siniestros si se demuestra omisión de mantenimiento obligatorio.
Acciones legales de copropietarios: Si un vecino considera que la inacción perjudica sus derechos, puede presentar denuncias ante INDECOPI o iniciar conciliación extrajudicial.
Sanciones municipales: Por ejemplo, la Municipalidad de Lima exige certificados de funcionamiento de sistemas eléctricos, contra incendios y pozos a tierra.
¿Qué puede hacer un vecino responsable?
Aunque no tenga cargo oficial, cualquier copropietario puede:
✔️ Solicitar formalmente una reunión de asamblea.
✔️ Proponer la contratación urgente de mantenimientos prioritarios.
✔️ Recomendar a una empresa de administración de edificios en Lima.
✔️ Promover la formalización de la Junta de Propietarios.
✔️ Pedir asesoría legal y técnica para actuar dentro del marco legal.
¿Cómo evitar estos problemas a futuro?
Contratar un administrador profesional o una empresa especializada.
Aprobar un presupuesto anual, que incluya mantenimientos y fondo de reserva.
Establecer un Reglamento Interno claro, con funciones, sanciones y criterios de gasto.
Digitalizar los procesos: control de cuotas, reportes técnicos, contratos y actas.
Casos reales en edificios de Lima
Edificio en Surco sin administrador: Se desbordó el sistema de bombeo por falta de revisión. Hubo daños a 3 departamentos. La aseguradora se negó a pagar. Los vecinos asumieron más de S/ 25,000 en reparaciones.
Condominio en Miraflores: Sin junta formal ni administrador. Se incendió el tablero eléctrico. No contaban con mantenimiento registrado ni certificado de pozo a tierra. La municipalidad impuso una multa.
Edificio en Surco: Un vecino con experiencia técnica asumió temporalmente la coordinación del mantenimiento. En paralelo, promovieron la formación de la Junta y hoy cuentan con administración formal.
Si bien no tener administrador no es ilegal, es una situación riesgosa, ineficiente y propensa al conflicto. La buena administración garantiza seguridad, ahorro, convivencia y valorización del inmueble.
👉 Como dice el refrán: “Lo barato sale caro”. Un edificio mal gestionado pierde valor, se deteriora más rápido y es menos atractivo para nuevos propietarios o inquilinos.
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