Responsabilidad legal del presidente de la Junta de Propietarios en administración de edificios

Introducción

Ser presidente de la Junta de Propietarios implica más que representar a tus vecinos: conlleva deberes legales, técnicos y de convivencia. En este artículo, desde una óptica cercana y clara, te explicamos qué significa esta responsabilidad y cómo ejercerla bien, sustentado en la Ley de Propiedad Horizontal del Perú y las prácticas clave en administración de edificios.

¿Qué es la administración de edificios y por qué importa la responsabilidad del presidente?

• La administración de edificios supone el cuidado técnico, financiero y social de un edificio en propiedad horizontal.

• Entre sus roles, el presidente de la Junta de Propietarios tiene un rol central: aplica el reglamento interno, defiende los intereses comunes, gestiona pagos y supervisa mantenimientos (bombas de agua, pozos a tierra, etc.).

• Una mala gestión puede derivar en responsabilidades legales, sanciones o demandas civiles.

Marco legal peruano — Ley de Propiedad Horizontal

Fundamento legal en la Ley de Propiedad Horizontal

• La Ley N.º 27157, Ley de Propiedad Horizontal, regula la convivencia en condominio y la estructura obligatoria de sus entidades de gobierno (Junta de Propietarios y Consejo Directivo o similar). Esta ley establece la necesidad de roles claros y responsabilidades delegadas.

• Aunque la ley no enumera puntualmente “responsabilidades del presidente”, sí exige la ejecución de acuerdos, la convocatoria a asambleas, administración de fondos y vigilancia del cumplimiento del reglamento interno (artículos relativos a funciones de órganos del condominio).

Reglamento Interno y normas complementarias

• El reglamento interno, aprobado por la Junta, suele detallar funciones del presidente: convocar, moderar, representar al condominio frente a terceros, ejecutar acuerdos, supervisar trabajadores, mantener la seguridad.

• Otras normas como el Código Civil Peruano también pueden responsabilizar a quien actúe negligentemente, al no cuidar los bienes comunes o incumplir deberes de diligencia.

Deberes y responsabilidades del presidente — enfoque práctico

Convocar y dirigir reuniones con transparencia

• Debe convocar a asambleas conforme al reglamento y la ley. En general, se fija fecha, lugar, orden del día y notificación anticipada (por ejemplo, con al menos 8 días de antelación).

• Promover participación informada: facilitar información clara sobre cuotas de mantenimiento, reparaciones, avance de obras, situaciones de morosidad.

Gestión de cuotas de mantenimiento y morosidad

• El presidente es clave en el seguimiento de cuotas de mantenimiento, esenciales para servicios comunes y conservación del edificio.

• Debe promover el pago oportuno, aplicar sanciones previstas en el reglamento (multas, intereses por morosidad, restricciones de uso de áreas comunes).

• Si un vecino moroso no cumple, el presidente, junto al consejo, puede iniciar acciones (cobro administrativo o remitir a cobranza externa, conforme al reglamento y la ley).

Supervisión técnica y mantenimiento — bombas de agua, pozos a tierra, servicios comunes

• La integridad del edificio depende del estado de instalaciones: bombas de agua para abastecimiento, pozos a tierra para seguridad eléctrica, ascensores, etc.

• El presidente debe vigilar inspecciones periódicas, contratar mantenimientos preventivos y actuar con eficacia ante emergencias.

• Si hay negligencia y esto causa daño (p. ej., fallo eléctrico por pozos a tierra defectuosos), podría vincularse a responsabilidad civil por incumplimiento.

Representación legal y ejecución de acuerdos

• Representa al edificio frente a autoridades municipales, empresas de servicios y terceros.

• Si no cumple con licencias o mantener la seguridad, puede haber sanciones para el condominio y responsabilidad para la Junta.

• Debe asegurar que los acuerdos tomados en asamblea (p. ej., reparación de bombas, nuevas normas, inversiones) se ejecuten sin dilación.

Transparencia y rendición de cuentas

• Debe presentar informes claros sobre ingresos y egresos vinculados al presupuesto de mantenimiento.

• Registrar actas de asamblea y decisiones, y entregar copia a propietarios. Esto evita conflictos y ampara decisiones si hay dudas sobre la legalidad.

Riesgos legales y cómo evitarlos

• Responsabilidad civil: Si existe negligencia (no mantenimiento, falta de cobro de morosos, incumplimiento de reglamento interno), y esto causa daño (accidentes, deterioro), el presidente puede responder; aunque el condominio es responsable, el representante podría verse involucrado.

• Responsabilidad penal: En casos graves (fraude, apropiación indebida de fondos, contratación irregular), podría haber denuncias penales.

• Para evitarlos:

  • Actuar siempre conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y el reglamento interno.

  • Mantener documentación organizada y transparente.

  • Apoyarse en asesoría legal y técnica (ingenieros, contadores, abogados).

  • Informar a los copropietarios con claridad y oportunidad.

Claves para un presidente eficaz y legalmente responsable

Conclusión

Ser presidente de la Junta de Propietarios no es solo un honor: es un compromiso importante. Exige liderazgo, legalidad, técnica y coordinación constante. Actuar con responsabilidad no solo fortalece la convivencia y el cuidado del edificio, sino que protege tu gestión de riesgos legales. Con conocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, un reglamento interno claro y transparencia, puedes asumir este rol con confianza y éxito.

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