Responsabilidad Solidaria en Propiedad Horizontal: El Riesgo Oculto que Todo Propietario Debe Conocer
Descubre cómo la SUNAFIL aplica la responsabilidad solidaria a propietarios por personal del edificio. Evita multas y protege tu inversión.
Casa Grande
un riesgo poco visible, pero muy costoso
Vivir en un edificio en Lima trae consigo múltiples beneficios: seguridad, convivencia organizada, servicios compartidos. Sin embargo, muchos propietarios desconocen un riesgo legal y financiero oculto que puede afectar su bolsillo directamente: la responsabilidad solidaria ante la SUNAFIL por la contratación del personal del edificio.
Según los nuevos criterios inspectivos de la Superintendencia Nacional de Fiscalización Laboral (SUNAFIL), si los trabajadores del edificio (conserjes, vigilantes, personal de limpieza) no están en planilla con todos sus beneficios, la multa no solo afecta a la junta directiva, sino también a cada propietario en forma individual y solidaria.
¿Qué significa la responsabilidad solidaria en edificios multifamiliares?
En términos simples, significa que si tu edificio no cumple con las normas laborales al contratar a su personal, cada propietario responde con su propio patrimonio frente a las sanciones.
Esto ocurre porque, para SUNAFIL, la junta de propietarios es el empleador directo del personal. Si el edificio no está formalizado o actúa fuera de la ley, la sanción se traslada a todos los dueños de departamentos.
Sustento legal
Ley 28806, Ley General de Inspección del Trabajo.
DL 910 y su reglamento: establecen infracciones y sanciones en materia laboral.
Criterios SUNAFIL 2023: aplican responsabilidad solidaria a comunidades de propietarios.
El impacto económico: multas que afectan a todos
Las multas de SUNAFIL no son simbólicas. Por ejemplo:
No registrar a un trabajador en planilla: multa de S/ 14,070.50 (entidad no MYPE), enfatizando un sólo trabajador.
Omisión de gratificaciones, CTS o seguros: las sanciones acumuladas por un solo trabajador no registrado pueden superar los S/ 70,000.
Con el criterio de responsabilidad solidaria, esta suma se reparte entre todos los propietarios. Es decir, aunque hayas pagado puntualmente tus cuotas de mantenimiento, podrías verte obligado a asumir una multa originada por decisiones incorrectas de la junta.
Administración de edificios: la formalidad como única salida
Para reducir este riesgo, la clave es garantizar que la administración actúe dentro del marco legal.
1. Formalizar la Junta de Propietarios
El primer paso es inscribir la junta en SUNARP. Sin este requisito, la comunidad no tiene personería jurídica, lo que impide celebrar contratos laborales de manera válida.
2. Contratación directa del personal
Si el edificio decide contratar de manera directa:
El empleador es la junta de propietarios.
Deben cumplirse todos los derechos laborales (planilla, gratificaciones, CTS, seguro de salud, vacaciones).
Es posible acogerse a la Ley MYPE, lo que brinda ciertos beneficios tributarios y laborales.
3. Exigir formalidad a la empresa administradora
Si se terceriza la gestión con una empresa administradora de edificios en Lima, la junta debe exigir:
Contratos de trabajo.
Planillas actualizadas.
Pólizas de seguro y comprobantes de pago de beneficios sociales.
No basta con confiar: es deber de la junta verificar documentalmente que todo el personal esté en regla.
La relación SUNAFIL – junta de propietarios: una nueva prioridad
Hoy, la SUNAFIL junta de propietarios es una relación que requiere máxima diligencia. Ignorarla puede traducirse en sanciones que afectan a todos los copropietarios.
➡️ Ejemplo práctico: En un edificio de 30 departamentos, si SUNAFIL detecta que el vigilante no está en planilla y aplica una multa de S/ 70,000, cada propietario podría verse obligado a cubrir S/ 2,333, incluso si él no tomó la decisión de contratar irregularmente.
Otras implicancias para la administración de edificios
Además del aspecto laboral, la formalidad impacta en otras áreas críticas de la gestión:
Cuotas de mantenimiento: deben calcularse incluyendo costos laborales reales.
Reglamento interno: debe establecer la obligación de contratar personal en regla.
Seguridad técnica: mantenimiento de bombas de agua, pozos a tierra, ascensores y sistemas contra incendios, que requieren empresas formales para evitar riesgos legales.
Morosidad: los vecinos que no pagan sus cuotas afectan la capacidad del edificio para cumplir con la planilla y evitan cumplir la normativa.
Recomendaciones clave para propietarios y juntas
Verificar que la junta esté inscrita en SUNARP.
Solicitar a la administración evidencia de cumplimiento laboral.
Incluir en actas y reglamentos internos la obligación de formalidad.
Contratar solo empresas administradoras registradas en el Ministerio de Vivienda (conforme al DL 1568).
Establecer auditorías periódicas de planillas y obligaciones laborales
La responsabilidad solidaria ante SUNAFIL es un riesgo real que cada propietario debe conocer. No se trata solo de una obligación de la junta, sino de una carga que puede afectar el patrimonio de toda la comunidad.
La mejor forma de protegerse es optar por una administración profesional, transparente y formal.
En Casa Grande – Administración de Edificios en Lima, contamos con:
Más de 15 años de experiencia en el rubro.
Asesoría legal y técnica especializada.
Gestión de planillas y contratos conforme a la normativa laboral.
Protocolos de seguridad y mantenimiento preventivo.
Transparencia y confianza en cada servicio.
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