¿Sabes cómo prevenir grietas legales invisibles en tu edificio?

Vivir en un edificio multifamiliar en Lima implica compartir espacios, tomar decisiones conjuntas y respetar reglas comunes. Pero ¿sabías que muchos edificios están expuestos a conflictos legales, sanciones municipales o problemas técnicos simplemente por tener un Reglamento Interno incompleto o mal estructurado?

En este artículo te revelaremos un tema poco tratado, pero de altísimo impacto: las cláusulas esenciales que no pueden faltar en tu Reglamento Interno. Abordaremos aspectos técnicos, legales y de convivencia, explicando cómo su ausencia puede generar desde multas hasta litigios internos. Y lo más importante: te mostraremos cómo solucionarlo, paso a paso.

¿Por qué las cláusulas del Reglamento Interno son tan importantes?

Protegen legalmente a los propietarios y a la Junta Directiva

El Reglamento Interno no solo regula la convivencia, también define las competencias de la Junta de Propietarios, los derechos y deberes de los copropietarios, y las sanciones en caso de incumplimiento.

Según el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por el D.S. N° 035-2006-VIVIENDA), todos los edificios deben contar con un Reglamento Interno inscrito en SUNARP, el cual tiene fuerza legal y es vinculante para todos los propietarios.

Si el reglamento no contempla temas clave como cuotas, mantenimiento o sanciones, la Junta queda sin respaldo legal para actuar ante conflictos o incumplimientos.

Facilitan la gestión técnica y operativa del edificio

Un buen reglamento también debe incluir cláusulas que establezcan frecuencia y responsables del mantenimiento de bombas de agua, pozos a tierra, ascensores, áreas comunes, etc.. Esto permite una administración más profesional, transparente y alineada con las obligaciones legales municipales y de seguridad.

Cláusulas invisibles pero fundamentales que tu reglamento debe incluir

Uso de áreas comunes

Definir qué actividades están permitidas o prohibidas en zonas como:

• Salón de usos múltiples

• Azotea

• Estacionamientos

• Áreas verdes

• Pasadizos y escaleras

También es clave establecer protocolos para reservas, limpieza, y sanciones por mal uso.

Mantenimiento preventivo obligatorio

Los equipos e instalaciones comunes deben revisarse periódicamente. El reglamento debe establecer:

• Revisión semestral de bombas de agua.

• Inspección y medición anual de pozos a tierra, conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE – Título V).

• Mantenimiento de ascensores, con contrato vigente y certificado de operatividad.

• Evaluación de tuberías, cisternas, sistema eléctrico y contraincendios.

Estas prácticas no solo evitan daños y accidentes: son exigidas por ordenanzas municipales y pueden ser fiscalizadas por Defensa Civil.

Morosidad y sanciones proporcionales

El reglamento debe establecer con claridad:

• Plazos máximos de pago

• Penalidades por morosidad

• Proceso de cobranza extrajudicial o judicial

• Restricción de uso de áreas comunes en caso de mora prolongada

Un ejemplo de cláusula clara sería:

"El copropietario que incurra en morosidad superior a 60 días perderá el derecho de uso del salón social, áreas verdes y otros espacios no esenciales, hasta regularizar su deuda. La mora generará un interés del 2 % mensual sobre el monto pendiente."

Riesgos de no incluir estas cláusulas

Sanciones municipales y observaciones legales

Las municipalidades, a través de sus gerencias de fiscalización, pueden imponer multas o clausuras si detectan:

• Pozos a tierra vencidos

• Falta de plan de evacuación

• Bombas de agua defectuosas

• Reglamentos internos obsoletos

La Ordenanza N.º 2202-MML establece que las instalaciones eléctricas comunes deben estar certificadas y mantenidas al día.

Conflictos internos y falta de autoridad

Cuando no existen reglas claras:

• Los vecinos incumplen con las cuotas sin consecuencias.

• Se generan peleas por el uso de áreas comunes.

• La Junta pierde legitimidad ante los copropietarios.

• La administración se vuelve caótica y desgastante.

¿Cómo actualizar el Reglamento Interno de tu edificio?

1. Diagnóstico legal y técnico

La Junta Directiva debe hacer una revisión exhaustiva del reglamento actual. Verificar si incluye:

• Cláusulas sobre mantenimiento

• Normas de convivencia claras

• Sanciones por incumplimiento

• Responsabilidades de la administración

• Procedimientos para asambleas y votaciones

2. Asesoría profesional

Se recomienda trabajar con una empresa especializada en administración de edificios y condominios como Casa Grande, que pueda:

• Evaluar el estado técnico del edificio

• Revisar la legalidad de las cláusulas

• Redactar un reglamento alineado a la ley

3. Aprobación en asamblea y registro en SUNARP

Cualquier modificación debe ser aprobada en Asamblea General con el quórum necesario (generalmente el 66 % de los propietarios). Luego debe registrarse en SUNARP para tener validez legal.

Beneficios de contar con un reglamento bien estructurado

✅ Gestión más eficiente
✅ Reducción de conflictos
✅ Mantenimiento programado y seguro
✅ Protección legal para todos
✅ Mayor valorización del inmueble

Ejemplo de cláusulas técnicas y legales

Mantenimiento de bombas de agua

"La administración realizará el mantenimiento preventivo de las bombas de agua dos veces al año, contratando proveedores certificados. Los informes técnicos serán archivados y puestos a disposición de los copropietarios."

Medición de pozo a tierra

"El pozo a tierra del edificio deberá medirse anualmente por un especialista colegiado. La Junta es responsable de contratar y supervisar este servicio conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones."

Conclusión

Muchas veces los problemas graves en la administración de un edificio no vienen de grandes errores, sino de pequeñas omisiones en documentos clave como el Reglamento Interno. No tener cláusulas claras sobre mantenimiento, morosidad o convivencia puede poner en riesgo la armonía, seguridad y legalidad del condominio.

Si tu reglamento necesita una actualización o si tu Junta quiere asegurar una administración profesional y preventiva, Casa Grande puede ayudarte. Con más de 15 años de experiencia en Lima, somos especialistas en:

✅ Administración legal y técnica de edificios
✅ Redacción y actualización de reglamentos internos
✅ Soluciones frente a morosidad, conflictos y mantenimiento preventivo

📞 Contáctanos hoy y fortalece la gestión de tu edificio con Casa Grande.

Casa Grande – Administración de Edificios y Condominios en Lima.
Transparencia, experiencia y compromiso con tu comunidad.