¿Sabías que tu condominio puede contratar personal directo?

Introducción

¿Sabías que tu condominio puede contratar personal directamente, sin intermediarios? Esta posibilidad, basada en la legislación vigente, representa una herramienta legal y técnica clave para mejorar la administración de edificios en Lima. En este artículo explorarás paso a paso cómo funciona, qué exige la Ley de Propiedad Horizontal, el Régimen Laboral MYPE y cuáles son los beneficios reales para copropietarios y juntas de propietarios.

¿Qué dice la Ley sobre contratar personal directo?
De acuerdo a la normativa, las agrupaciones de propietarios o juntas de propietarios pueden contratar personal directamente, especialmente para servicios comunes como porteria, limpieza o mantenimiento. Esta posibilidad es explícita en la doctrina y decisiones sobre la Ley N° 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones) y su reglamento, fortalecida bajo el régimen laboral especial para microempresas (Ley N° 30056 y Decreto Supremo 013‑2013‑PRODUCE).

Marco legal y técnico que lo sustenta

Ley de Edificaciones y Reglamento
El Régimen de Propiedad Horizontal actual —derivado del Título III de la Ley 27157— establece que la Junta de Propietarios puede celebrar contratos y asumir obligaciones laborales directas, siempre que estas decisiones estén respaldadas por acuerdos y actas oficiales.

Régimen Laboral MYPE
Si el condominio emplea hasta diez trabajadores para tareas comunes (vigilancia, limpieza, reparación), puede acogerse al Régimen Laboral Especial de la Microempresa. Esto permite condiciones más flexibles y menos cargas administrativas. La Junta puede inscribir un RUC y asumir la responsabilidad directa.

Facultades de la Junta y representación legal
La Junta debidamente inscrita en SUNARP tiene facultades para contratar, abrir cuentas bancarias, cobrar a morosos y hasta impulsar demandas ejecutivas, siempre que su directiva esté formalizada e inscrita.

Beneficios de contratar personal de forma directa

Ø Ahorro en costos administrativos: Sin intermediarios, se eliminan comisiones de empresas externas.

Ø Mayor control técnico: La junta o el administrador pueden definir perfiles, horarios, funciones (bombas de agua, pozos a tierra, control de acceso).

Ø Flexibilidad y rapidez: Posibilidad de reemplazar más fácilmente al personal o ajustar funciones ante emergencias.

Ø Reducción de morosidad: Al tener mayor control en costos, se puede reforzar el cobro, las cuotas de mantenimiento se destinan mejor.

Ø Cumplimiento legal: Acogerse a un marco laboral regulado localmente.

¿Qué exige la normativa para llevarlo a cabo?

Inscripción formal de la Junta y directiva
Debe existir una Junta de Propietarios con presidente y directiva inscritos en SUNARP. Esto es necesario para que la junta tenga capacidad jurídica para contratar, abrir RUC y ejercer representación legal.

Acta de acuerdo y reglamento interno
La contratación debe estar aprobada mediante acta de junta, reflejada en el Reglamento Interno o Manual de Convivencia, donde se especifiquen tareas, obligaciones, obligaciones laborales, régimen sancionador por problemas como vecino moroso, morosidad en cuotas — todo conforme a lo previsto en el reglamento interno.

Límites del régimen MYPE
Solo aplica si se contrata hasta 10 trabajadores para servicios comunes (portería, limpieza, mantenimiento). Si se excede, se debe usar régimen laboral general. De lo contrario, se pierden beneficios y podrían aplicarse sanciones por SUNAFIL.

Casos prácticos en administración de edificios

• Ø En un edificio de siete pisos, la junta decide contratar dos porteros y una persona para mantenimiento de bombas de agua. Al acogerse al régimen MYPE, logran un ahorro mensual en comparación a la empresa externa.

• Ø La junta inscribe su directiva en SUNARP, abre cuenta bancaria con RUC propio, y contrata a un operario para el pozo a tierra común. Así manejan eficientemente pagos y acciones ante morosos.

• Ø Se define un régimen sancionador en el Manual de Convivencia: tres cuotas impagas derivan en inhabilitación del servicio de áreas comunes hasta regularizar.

Riesgos y consideraciones a tener en cuenta

Fiscalización laboral
Aunque el régimen MYPE ofrece facilidades, el empleador debe cumplir con pagos de beneficios sociales (CTS, gratificaciones, descansos legales). SUNAFIL puede fiscalizar incumplimientos.

Responsabilidad legal
La Junta de Propietarios asume responsabilidad plena: debe manejar registros adecuados, contratos claros, control de asistencia, y cumplimiento del reglamento interno.

Comunicación con propietarios
Muy importante explicar a todos los condóminos el cambio a personal directo: beneficios, responsabilidades, impacto en cuotas de mantenimiento, reglas internas. Esto reduce conflictos y mejora la convivencia.

En Conclusión, la contratación directa de personal por parte de un condominio es una alternativa legal, técnica y económicamente viable. Siempre que la Junta de Propietarios esté formalizada, inscrita y trabaje con transparencia y claridad contractual, se pueden aprovechar importantes ahorros, mejorar el control operativo y fortalecer la convivencia interna.

Si aún no han naturalizado esta opción, es clave revisar su reglamento interno, asegurar la formalización registral, y capacitar a la directiva en cobros, gestión técnica (bombas de agua, pozos a tierra) y atención a vecinos morosos.

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