¿Se puede demandar a la Junta de Propietarios? Casos reales en Propiedad Horizontal
Conoce cuándo y cómo se puede demandar a la Junta de Propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal en Perú. Casos reales y sustento legal.
Casa Grande
La vida en propiedad horizontal no está libre de conflictos. Uno de los más complejos surge cuando los propietarios sienten que sus derechos han sido vulnerados por decisiones o acciones de la Junta de Propietarios. En estos casos, ¿es posible iniciar una demanda legal? ¿Qué consecuencias tiene? ¿Cuándo aplica?
En este artículo abordamos el tema con un enfoque claro, profesional y técnico, con ejemplos reales y el sustento legal que toda persona que vive en un edificio multifamiliar en Lima debe conocer.
¿Qué es la Junta de Propietarios y cuál es su función?
La Junta de Propietarios es el órgano máximo de decisión en los edificios bajo régimen de propiedad horizontal, regulado por la Ley N.º 27157 y su reglamento. Entre sus principales funciones están:
Contratar personal o empresas para la administración del edificio.
Supervisar el cumplimiento de mantenimientos obligatorios: bombas de agua, ascensores, pozos a tierra, entre otros.
¿En qué casos se puede demandar a la Junta de Propietarios?
1. Incumplimiento de acuerdos de asamblea
Si la Junta no ejecuta acuerdos aprobados en asamblea o actúa fuera de sus atribuciones, se puede solicitar su nulidad o cumplimiento forzado vía judicial.
Sustento legal: Art. 135 del Código Civil – Nulidad de actos jurídicos.
2. Aprobación de cuotas de mantenimiento injustificadas
Cuando se aprueban cuotas de mantenimiento o cuotas extraordinarias sin sustento técnico o fuera del procedimiento que exige el Reglamento Interno, cualquier copropietario puede impugnar el acuerdo en un plazo de 15 días hábiles.
Sustento legal: Art. 19 del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA).
3. Mala administración o negligencia
Cuando hay omisión en el mantenimiento de equipos esenciales como bombas de agua, ascensores o pozos a tierra, se puede demandar a la Junta por poner en riesgo la seguridad del edificio.
Esto incluye:
Sustento legal: Ley N.º 27157, arts. 15 y 16 + Normas del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE).
4. Discriminación o vulneración de derechos
Si se detecta discriminación contra algún copropietario (por tenencia de mascotas, alquiler por Airbnb, uso de áreas comunes, entre otros), puede ser motivo de denuncia ante el Poder Judicial o INDECOPI.
Sustento legal: Constitución del Perú, art. 2 inciso 2 + Código Civil art. 1 y 72.
Casos reales: Demandas a Juntas de Propietarios en Lima
Caso 1: Cobro excesivo de cuotas por fachada
Caso 2: Inacción ante filtraciones
En Surco, una propietaria afectada por filtraciones estructurales en áreas comunes demandó a la Junta por omisión de mantenimiento. El daño ascendía a S/14,000 y fue cubierto por la Junta luego de un fallo judicial.
Caso 3: Exclusión injusta de un copropietario
¿Cuáles son las consecuencias legales para la Junta?
Responsabilidad solidaria de los miembros de la Junta si hay negligencia grave.
Daños y perjuicios civiles (si afectó el patrimonio o salud de un copropietario).
¿Qué pasos debo seguir si quiero presentar una demanda?
Agotar la vía interna: Solicita formalmente el cumplimiento o reconsideración del acuerdo por parte de la Junta.
Reúne evidencia: Actas, fotos, documentos, presupuestos, comunicaciones internas.
Opta por conciliación extrajudicial (en caso de conflictos menores).
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
¿Qué rol cumple el administrador en estos casos?
Si la Junta ha delegado funciones en una empresa de administración de edificios, esta también puede ser parte del conflicto. Por eso es fundamental que el administrador:
¿Qué hacer para evitar llegar a una demanda?
✅ Lee y conoce el Reglamento Interno del edificio
✅ Asiste y participa en las asambleas
✅ Exige transparencia y documentación formal
✅ Respeta los acuerdos válidamente adoptados
✅ Busca conciliación y diálogo antes de judicializar el problema
Sí, sí se puede demandar a la Junta de Propietarios si esta incurre en abusos, omisiones o decisiones ilegales. Pero también es posible evitar llegar a ese punto con gestión responsable, participación activa y asesoría profesional.
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