¿Se puede instalar un aire acondicionado en la fachada del edificio? Esto dice la Ley de Propiedad Horizontal en el Perú
¿Tu vecino puso un aire acondicionado en la fachada del edificio? Descubre qué dice la Ley de Propiedad Horizontal en el Perú y cómo actuar legalmente.
Casa Grande
Introducción
Cada vez es más común encontrar edificios multifamiliares en Lima donde uno o más vecinos deciden instalar su aire acondicionado sin consultar a nadie. El problema es que muchas veces lo hacen perforando la fachada del edificio, alterando su estética o generando molestias por ruido y goteo. ¿Está permitido? ¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal en Perú? ¿Puede la junta de propietarios intervenir?
En este artículo resolveremos todas estas dudas desde un enfoque legal, técnico y de convivencia. También te explicaremos cómo actuar si un vecino realiza este tipo de intervenciones sin autorización y qué papel cumple la administración del edificio.
¿Qué son los elementos comunes según la Ley peruana de propiedad horizontal?
La Ley N.º 27157 y su reglamento (Decreto Supremo N.º 035-2006-VIVIENDA) regulan el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común en edificaciones sujetas a propiedad horizontal.
Según el artículo 8 del reglamento:
"Son bienes de propiedad común aquellos cuya utilización corresponde a todos los propietarios, tales como los terrenos, estructuras, techos, fachadas, escaleras, pasadizos, instalaciones generales de agua, desagüe, electricidad, gas, telecomunicaciones, así como los bienes destinados a servicios comunes del edificio."
Por lo tanto, la fachada del edificio es un bien común. No pertenece a un solo propietario, sino a todos los copropietarios de manera indivisible.
¿Está prohibido modificar los elementos comunes como la fachada?
Sí. La misma normativa establece que ningún copropietario puede realizar alteraciones, obras o instalaciones sobre los bienes comunes sin la aprobación expresa de la junta de propietarios.
El artículo 17 del reglamento señala:
“Cada propietario podrá efectuar modificaciones en el interior de su unidad exclusiva, siempre que no afecte los elementos comunes, ni la estructura del edificio, ni altere su configuración o estado exterior.”
Esto incluye claramente la instalación de un compresor de aire acondicionado en la fachada, ya que:
Afecta la estética exterior del edificio.
Puede poner en riesgo la estructura si se perforan muros.
Genera molestias si el goteo o ruido afecta a otras unidades.
El rol de la junta de propietarios y el reglamento interno
En toda administración de edificios, la junta de propietarios es el órgano principal de decisión. De acuerdo con la Ley 27157, esta junta debe:
Aprobar cualquier obra que afecte bienes comunes.
Hacer cumplir el reglamento interno.
Velar por la convivencia y el respeto entre copropietarios.
El reglamento interno de cada edificio debe establecer de forma clara si está permitida la instalación de equipos en fachadas, balcones, techos o patios. En muchos casos, este reglamento prohíbe expresamente alterar la fachada o colocar artefactos visibles desde el exterior.
Además, la junta puede aprobar un manual de convivencia con criterios técnicos sobre el uso de áreas comunes, cuotas de mantenimiento, bombas de agua, pozos a tierra, tenencia de mascotas y también sobre instalaciones como aires acondicionados.
¿Qué pasa si un vecino instala su aire acondicionado en la fachada sin permiso?
Este es un caso muy común que afecta directamente a la administración de edificios en Lima. Si un vecino decide colocar su aire acondicionado sin aprobación:
Está violando el reglamento interno y la ley.
Se expone a sanciones administrativas impuestas por la junta de propietarios (si así lo permite el reglamento).
Puede ser demandado judicialmente para que retire el equipo y repare los daños causados.
En muchos edificios, la junta acuerda aplicar multas mensuales por cada día que se mantenga la infracción. Esto se suma al costo del retiro y cualquier reparación de fachadas, humedades o filtraciones.
¿Cuál es el procedimiento correcto para instalar un aire acondicionado legalmente?
Si vives en propiedad horizontal y deseas instalar un aire acondicionado sin problemas, debes seguir estos pasos:
Revisa el reglamento interno de tu edificio. Allí debería estar regulado el uso de la fachada.
Solicita autorización a la junta de propietarios mediante una carta o correo formal, detallando la ubicación, tipo de equipo y empresa instaladora.
Sustenta técnicamente la instalación: nivel de ruido, sistema de drenaje, sujeción y plano de montaje.
La junta deberá evaluar tu solicitud en asamblea y tomar un acuerdo por mayoría simple o calificada, según el caso.
Solo una vez aprobada la instalación por escrito, podrás ejecutar la obra.
Este procedimiento ordenado evita conflictos con vecinos, deterioro de la fachada, quejas por morosidad, y protege la buena convivencia.
¿Se puede exigir el retiro del aire acondicionado?
Sí. Si la instalación fue realizada sin autorización, la junta tiene el derecho de exigir su retiro inmediato, siempre que exista acuerdo válido en acta o sustento legal en el reglamento interno.
Incluso si el vecino se niega, la comunidad puede recurrir a una demanda civil en base al artículo 1984 del Código Civil peruano, que establece la responsabilidad por daño extracontractual.
La jurisprudencia en Perú ha reconocido el derecho de los copropietarios a proteger los bienes comunes ante alteraciones unilaterales. Por tanto, un juez puede ordenar el retiro y reposición de la fachada, así como el pago de una indemnización si corresponde.
¿Y si la instalación genera molestias a otros vecinos?
El ruido excesivo, el goteo constante, o la instalación en zonas inadecuadas pueden afectar la calidad de vida de los residentes.
Esto puede ser denunciado como una infracción a las normas de convivencia, o incluso como contaminación sonora, si supera los límites permitidos por la Ordenanza Municipal N.º 1235-MML sobre Ruidos Molestos en Lima Metropolitana.
Casos reales en la administración de edificios en Lima
Edificio en Magdalena: Un vecino instaló un aire acondicionado sin permiso. Generó ruidos molestos y el condensador afectó el muro colindante. La junta aprobó una sanción económica y, al no recibir respuesta, inició una demanda que concluyó con una denuncia en Fiscalización en la municipalidad y orden de retiro.
Buenas prácticas para evitar conflictos en propiedad horizontal
Actualizar el reglamento interno con normas claras sobre modificaciones exteriores y criterios técnicos.
Informar a todos los residentes sobre los procedimientos correctos para instalaciones y remodelaciones.
Implementar un sistema de autorizaciones formales para cualquier obra que afecte bienes comunes.
Fortalecer la junta de propietarios y su inscripción en SUNARP para dar legalidad a los acuerdos.
Capacitación de la junta en temas de gestión de conflictos y normativas vigentes.
Conclusión
La instalación de aires acondicionados en las fachadas de edificios no es solo un tema técnico o estético: es un asunto legal que involucra derechos colectivos, responsabilidad civil y respeto por la convivencia en comunidad.
Según la Ley de Propiedad Horizontal del Perú, la fachada es un elemento común que no puede ser modificado por un solo propietario sin autorización de la junta de propietarios. Hacerlo constituye una infracción grave y puede derivar en sanciones legales, económicas o incluso judiciales.
Para evitar conflictos, lo mejor es contar con una administración de edificios profesional, reglamentos actualizados y una comunidad bien organizada.
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