¿Se puede reglamentar el alquiler de un departamento vía Airbnb en el edificio?
¿Se puede reglamentar el alquiler por Airbnb en un edificio? Descubre lo que dice la ley y cómo actuar desde la Junta de Propietarios.
Casa Grande
La llegada de plataformas como Airbnb ha revolucionado el uso de los inmuebles. Hoy, muchos propietarios optan por alquilar su departamento de forma temporal a turistas o visitantes. Pero en un edificio multifamiliar, donde la convivencia y el uso de servicios comunes son responsabilidad compartida, surgen varias preguntas:
¿Es legal hacerlo? ¿Puede la junta de propietarios prohibir o limitar este tipo de alquileres? ¿Qué dice la ley? ¿Cómo afecta a la administración del edificio, la seguridad y el pago de cuotas de mantenimiento?
En este artículo respondemos estas dudas con base legal y recomendaciones claras, para que tomes decisiones informadas y evites conflictos en tu comunidad.
🏢 ¿Qué es el alquiler por Airbnb y por qué genera conflicto en edificios?
El alquiler por plataformas como Airbnb implica que un propietario ofrece su departamento, o parte de él, a un huésped por una o varias noches. No se trata de una renta tradicional (como un contrato de 1 año), sino de un servicio de alojamiento temporal con alta rotación de personas.
En edificios multifamiliares, esto puede generar:
Problemas de seguridad: ingreso de personas ajenas.
Daños o uso excesivo de áreas comunes.
Incremento de los costos en servicios generales.
Conflictos con vecinos por ruidos o actitudes inadecuadas.
⚖️ ¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal en el Perú?
La Ley N.° 27157 y su Reglamento (D.S. N.º 035-2006-VIVIENDA) regulan el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común en edificios. No prohíben expresamente el uso temporal (como Airbnb), pero sí reconocen que el uso del inmueble debe respetar el Reglamento Interno, los derechos de otros copropietarios y el uso adecuado de las zonas comunes.
Artículo 19 – Ley 27157: “Cada propietario puede usar y disponer de su unidad exclusiva, sin afectar la tranquilidad de los demás ni el uso adecuado de los bienes comunes.”
Esto significa que sí se puede regular este tipo de alquileres, siempre que se haga mediante el Reglamento Interno y por acuerdo en Junta de Propietarios.
📋 ¿Puede la Junta de Propietarios prohibir el alquiler por Airbnb?
Sí, pero con condiciones legales claras.
La Junta de Propietarios tiene la facultad de aprobar normas que regulen el uso de las unidades privativas cuando este afecta la seguridad, el orden o la convivencia.
🔹 Para que sea válido, debe cumplirse lo siguiente:
Incluir la prohibición o restricción en el Reglamento Interno.
Que dicho reglamento esté debidamente inscrito en SUNARP.
Que la decisión haya sido aprobada por mayoría calificada (al menos el 66.6 % de los coeficientes de propiedad).
Que se notifique a todos los copropietarios.
📌 Si no se realiza bajo este procedimiento, una prohibición informal podría ser impugnada por el propietario ante INDECOPI o el Poder Judicial.
🛠️ ¿Qué alternativas puede aplicar la Junta sin prohibir el Airbnb?
Si el objetivo no es prohibir, sino ordenar el uso temporal de los departamentos, el Reglamento Interno también puede incluir medidas como:
Establecer un registro obligatorio de huéspedes en portería.
Limitar el número de días o personas por alquiler.
Exigir el pago adicional por uso intensivo de servicios comunes.
Establecer horarios de silencio y penalidades por ruidos molestos.
Designar un responsable local (en caso el dueño esté ausente).
🔍 Estas medidas no vulneran el derecho de propiedad, pero buscan proteger los intereses colectivos.
🔐 Consideraciones de seguridad y convivencia
Desde la perspectiva de la administración de edificios, el alquiler por Airbnb puede complicar la gestión si no se regula adecuadamente:
Riesgos frecuentes:
Ingreso sin control de personas extrañas.
Quejas por fiestas o ruidos nocturnos.
Uso indebido de áreas comunes (parrillas, terrazas, piscinas).
Morosidad del propietario por no pagar las cuotas de mantenimiento.
Recomendaciones:
Implementar control de accesos en recepción.
Registrar a todos los huéspedes temporalmente.
Informar al administrador cada vez que se alquile.
Incluir cláusulas de penalidad en el reglamento.
🧾 ¿Y qué pasa si el edificio tiene locales comerciales o uso mixto?
En edificios con zonificación de uso comercial o mixto, puede existir más flexibilidad para este tipo de alquileres. Sin embargo, sigue siendo válida la regulación por parte de la Junta de Propietarios si se afecta el orden común.
🔍 En edificios de uso exclusivamente residencial, el alquiler por Airbnb puede ser considerado una actividad contraria a la finalidad del inmueble, sobre todo si se asemeja más a una hostal o apart-hotel.
👥 ¿Qué debe considerar la Junta de Propietarios antes de tomar una decisión?
Revisar el Reglamento Interno actual.
Evaluar si se ha producido afectación a la seguridad o convivencia.
Consultar con un abogado o administrador profesional.
Convocar a asamblea para proponer una modificación normativa.
Comunicar el resultado a todos los vecinos y registrarlo en SUNARP.
📌 Recuerda: toda decisión debe estar sustentada legalmente y formalizada para ser válida.
📍 Caso real: Edificio “Torre Azul”, Miraflores
En este edificio de 18 departamentos, el 20 % de los propietarios alquilaban por Airbnb sin control. Esto generó quejas por ruidos, exceso de uso del ascensor y visitantes no identificados.
La Junta decidió:
Reformar el Reglamento Interno con mayoría calificada.
Prohibir alquileres menores a 15 días.
Establecer registro obligatorio y penalidades por incumplimiento.
Resultado: menos quejas, mejor control y convivencia más estable.
✅ Recomendaciones clave
Si se va a prohibir o limitar Airbnb, que sea por acuerdo de Junta y en el Reglamento Interno inscrito.
Promueve el equilibrio entre propiedad privada y bienestar común.
Comunica con claridad los motivos de la medida.
Aplica sanciones solo si están respaldadas legalmente.
Apuesta por una administración profesional que garantice cumplimiento y transparencia.
🙌 Conclusión
El alquiler temporal vía Airbnb es una realidad cada vez más presente en los edificios de Lima. Aunque la ley no lo prohíbe expresamente, la Junta de Propietarios tiene la facultad de reglamentarlo, siempre que respete los procedimientos legales.
La clave está en actuar con orden, legalidad y visión comunitaria.
Porque vivir en propiedad horizontal es compartir, respetar y cuidar.
💬 ¿Tu edificio necesita regular el alquiler por Airbnb?
En Casa Grande, somos expertos en administración de edificios y condominios en Lima.
Te ayudamos a:
✅ Reformular tu Reglamento Interno según la ley.
✅ Coordinar asambleas legales y participativas.
✅ Gestionar conflictos derivados de alquileres temporales.
✅ Fortalecer la convivencia con soluciones reales.
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