¿Tu acta de asamblea es válida? Errores comunes que la anulan

Introducción

La asamblea de propietarios es el espacio más importante en la administración de edificios y condominios. En ella se toman decisiones clave sobre cuotas de mantenimiento, conflictos con vecinos morosos, mantenimiento de bombas de agua o pozos a tierra, y la elección de la Junta de Propietarios.

Pero todo eso puede perder valor legal si el acta de asamblea no se redacta correctamente. ¿Sabías que una omisión, una firma faltante o un mal quórum pueden anular todo lo acordado?

En este artículo, te explicamos con claridad y respaldo legal los errores más comunes al redactar el acta de una asamblea y cómo evitarlos. Si eres miembro de la Junta o propietario, esta guía es para ti.

¿Qué es el acta de asamblea y por qué es tan importante?

El acta es el documento oficial que registra todo lo ocurrido en la asamblea: desde quiénes asistieron hasta lo que se acordó, votó y aprobó. Según la Ley de Propiedad Horizontal (Ley N.º 27157) y su reglamento (D.S. 035-2006-VIVIENDA), sin un acta válida no se puede ejecutar ningún acuerdo.

Eso incluye temas tan críticos como:

• Aprobación o modificación de las cuotas de mantenimiento

• Cobro a vecinos morosos

• Contratación de servicios para bombas de agua, ascensores o pozos a tierra

• Reformas al reglamento interno o manual de convivencia

• Elección o remoción de la Junta Directiva

Errores frecuentes que invalidan un acta de asamblea

1. Falta de quórum

Uno de los errores más comunes es realizar la asamblea sin contar con el número mínimo de copropietarios que exige la ley:

• Primera convocatoria: 50 % +1 de propietarios (por coeficiente)

• Segunda convocatoria: mayoría simple de asistentes presentes

📌 Tip legal: Según el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal, si no hay quórum, la asamblea no puede realizar acuerdos vinculantes.

2. No consignar firmas del presidente y secretario

Las actas deben estar firmadas por el presidente y el secretario de la Junta de Propietarios. Si falta una de esas firmas, el documento pierde validez ante SUNARP y otras instituciones.

3. Redacción ambigua o poco clara

Frases como “se acordó que se verá luego”, “se dejó constancia del problema” o “se aprobó algo relacionado a los ascensores” no tienen valor legal. El acta debe incluir:

• Lo que se propuso

• El resultado de la votación (con cifras claras)

• Qué se aprobó exactamente

• Quién se encargará de ejecutarlo

4. No dejar constancia de los asistentes y su coeficiente

Una acta sin lista de propietarios asistentes y su respectivo coeficiente de copropiedad puede ser impugnada fácilmente. La participación se mide por unidad y porcentaje.

5. No adjuntar informes técnicos ni presupuestos

Si se aprueba una reparación o mantenimiento (bombas, ascensores, pozos), se deben adjuntar presupuestos o informes técnicos como anexo. De lo contrario, los acuerdos pueden ser cuestionados por falta de sustento.

¿Qué consecuencias tiene un acta inválida?

Una acta mal elaborada no solo genera problemas internos. También puede provocar:

• Rechazo en SUNARP al intentar registrar cargos o reglamentos

• Imposibilidad de exigir cuotas de mantenimiento extraordinarias

• Denuncias por cobros sin sustento legal

• Conflictos judiciales entre vecinos

• Sanciones municipales por incumplimientos técnicos

¿Cómo redactar un acta válida? Paso a paso

✅ Antes de la asamblea

• Convocar correctamente (fecha, hora, lugar y agenda)

• Verificar el quórum mínimo legal

• Preparar un formato borrador con los temas por trata

✅ Durante la asamblea

• Registrar asistencia con nombre, DNI y coeficiente

• Anotar propuestas, votaciones y resultados de forma clara

• Asegurar la firma del presidente y secretario al final

✅ Después de la asamblea

• Digitalizar el acta y enviarla a todos los propietarios

• Registrar en SUNARP si hubo cambio de Junta o modificación de reglamento

• Adjuntar los documentos técnicos o financieros que sustenten las decisiones

Buenas prácticas adicionales

• Usar una laptop o grabadora para no omitir detalles

• Incluir fotografías de documentos firmados como respaldo digital

• Publicar el acta en un lugar visible del edificio o enviarla por correo

• Revisar si hay morosidad antes de permitir voto a ciertos propietarios

• Consultar siempre el reglamento interno vigente antes de aplicar sanciones

Conclusión

Redactar un acta de asamblea correctamente no es un detalle menor, es un requisito legal y técnico que protege a todos los propietarios. Evita conflictos, demandas y pérdidas de tiempo asegurando que tu edificio esté correctamente representado y respaldado.

En Casa Grande sabemos cómo ayudarte. Somos expertos en administración de edificios en Lima, con más de 15 años de experiencia legal y técnica. Acompañamos a tu Junta de Propietarios en:

✅ Redacción y validación de actas
✅ Formalización ante SUNARP
✅ Acompañamiento en asambleas y capacitaciones
✅ Asesoría legal para morosidad, mantenimiento y convivencia

📞 Contáctanos hoy y garantiza que cada acta de tu edificio sea legal, clara y ejecutable.

Casa Grande – Administración de Edificios en Lima.
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