Vecino moroso en tu edificio: qué dice la Ley 31264 y cómo cobrarle legalmente
“Aprende cómo cobrar legalmente a un vecino moroso en tu edificio según la Ley 31264. Guía práctica para Juntas de Propietarios en Lima.”
Casa Grande
Introducción
En todo edificio o condominio de Lima siempre surge el mismo problema: el vecino moroso que no paga sus cuotas de mantenimiento. Esta situación afecta a toda la comunidad, ya que impide cubrir gastos esenciales como seguridad, limpieza, luz común, ascensores y mantenimientos preventivos.
La buena noticia es que la Ley N° 31264, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal (Ley N° 27157), le da a la Junta de Propietarios y al administrador del edificio herramientas claras para cobrar esas deudas de forma legal y ordenada.
En este artículo te explicamos qué dice la ley y cómo actuar paso a paso.
¿Qué dice la Ley 31264 sobre los vecinos morosos?
La Ley N° 31264, vigente desde junio de 2021, refuerza las facultades de la Junta de Propietarios:
Carácter obligatorio de las cuotas
Todos los copropietarios deben pagar sus cuotas de mantenimiento, sin excepción.
El incumplimiento genera deuda acumulada más intereses moratorios.
Fuerza ejecutiva de los acuerdos
Si la Junta aprueba en asamblea el cobro de la deuda, este acuerdo tiene carácter legal y permite iniciar un proceso judicial simplificado.
Prohibición de uso de áreas comunes
La Junta puede limitar el uso de áreas comunes recreativas (salón social, parrillas, gimnasio, etc.) a los morosos, siempre que esto esté contemplado en el Reglamento Interno.
Ejecución legal de la deuda
El acta de la Junta y la constancia de deuda firmada por el administrador sirven como título para iniciar un proceso de ejecución de obligaciones de dar suma de dinero en el Poder Judicial.
Pasos para cobrarle legalmente a un vecino moroso
1. Comunicación formal
Enviar una carta notarial al propietario indicando el monto adeudado, los intereses y el plazo de pago.
2. Acuerdo de Junta
Incluir el caso en asamblea de propietarios y aprobar el cobro de la deuda con mayoría simple.
3. Constancia del administrador
El administrador debe emitir un certificado con el monto exacto de la deuda.
4. Cobro judicial
Con el acta de Junta y la constancia, se puede iniciar un proceso judicial rápido en el que el juez ordena el pago inmediato.
5. Restricciones adicionales
Mientras dura el proceso, el vecino moroso puede ver limitado su acceso a áreas comunes recreativas (no a servicios esenciales como agua o ascensor).
Caso real: Edificio en Miraflores
En un edificio de 25 departamentos en Miraflores, 3 propietarios se atrasaron con las cuotas por más de 6 meses, generando una deuda total de S/ 9,000.
La Junta de Propietarios, asesorada por una empresa de administración profesional, siguió este proceso:
Enviaron cartas notariales individuales a cada moroso.
Incluyeron el tema en la asamblea, donde se aprobó iniciar acciones legales.
El administrador emitió certificados de deuda por cada propietario.
Se inició un proceso de ejecución en el Poder Judicial.
Resultado:
En menos de 3 meses, dos de los morosos pagaron voluntariamente para evitar la demanda.
El tercero fue obligado judicialmente a pagar la deuda más intereses.
El edificio pudo recuperar el dinero y destinó parte de ese monto a mejorar la seguridad.
Conclusión
Los vecinos morosos no solo afectan la caja del edificio, sino la convivencia y la seguridad de todos. La Ley 31264 da a las Juntas de Propietarios el respaldo legal para cobrar deudas de manera rápida y efectiva.
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