Vecino moroso: ¿Puede la Junta de Propietarios restringir el uso de áreas comunes?

Introducción

En la administración de edificios y condominios en Lima, uno de los temas más delicados y frecuentes es el de los vecinos morosos: propietarios que no pagan puntualmente sus cuotas de mantenimiento. Esta situación no solo afecta las finanzas del edificio, sino también la convivencia y la calidad de los servicios comunes.

¿Puede la Junta de Propietarios tomar medidas como restringir el uso del gimnasio, la terraza o la sala de reuniones a quienes deben varios meses de mantenimiento?

La respuesta es sí, pero con condiciones legales que deben respetarse. En este artículo te explicamos cómo hacerlo correctamente, según la Ley de Propiedad Horizontal del Perú, el reglamento interno del edificio y la experiencia técnica en administración de edificios.

Morosidad en edificios: ¿por qué es un problema recurrente?

• La morosidad afecta directamente el funcionamiento del condominio.

• Cuando los vecinos no pagan sus cuotas de mantenimiento, se retrasa el pago a proveedores, se pone en riesgo el mantenimiento de bombas de agua, pozos a tierra, ascensores y hasta la limpieza o seguridad del edificio.

• La carga se vuelve injusta para los vecinos cumplidos, generando conflictos y deterioro en la convivencia.

¿Qué dice la ley sobre el cobro de cuotas y las sanciones a morosos?

Ley N.º 27157 – Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 18, establece que:

“El propietario está obligado a pagar puntualmente los gastos comunes, aun cuando no haga uso de determinados servicios.”

Esto quiere decir que no hay excusa válida para no pagar. Incluso si no usas el gimnasio, la vigilancia o los ascensores, igual debes cumplir con tu obligación.

Reglamento interno del edificio

El reglamento interno, aprobado por la Junta de Propietarios y debidamente inscrito en Registros Públicos, puede establecer sanciones o medidas restrictivas para vecinos morosos. Por ejemplo:

• Multas por retraso

• Restricción temporal del uso de áreas comunes recreativas

• Suspensión de servicios no esenciales

Estas medidas deben estar previamente reguladas en el reglamento, de forma clara, proporcional y no discriminatoria.

¿Es legal restringir áreas comunes a vecinos morosos?

Sí, pero con condiciones

Según especialistas en derecho inmobiliario y precedentes en la administración de condominios, sí es posible restringir el uso de áreas comunes no esenciales como:

• Zona de parrilla

• Salones sociales

• Gimnasio

• Piscinas

• Cocheras de cortesía

Siempre que:

1. Esté establecido en el reglamento interno.

2. Se haya aprobado mediante asamblea de propietarios.

3. Se notifique al vecino moroso formalmente.

4. No se afecten servicios esenciales o de primera necesidad, como ascensores, ingreso al edificio, agua potable o electricidad.

¿Qué no se puede restringir?

No se puede negar el acceso a:

• La vivienda del propietario.

• Servicios básicos (agua, luz, acceso al edificio).

• Zonas de evacuación o seguridad.

Hacerlo sería inconstitucional y podría traer consecuencias legales para la Junta o su presidente.

¿Cómo actuar correctamente ante un vecino moroso?

1. Notificación formal

Debe enviarse una notificación escrita, detallando la deuda, el plazo para regularizar y las consecuencias previstas si no lo hace (según el reglamento interno).

2. Aplicar restricciones conforme al reglamento

Si la deuda continúa, se puede restringir el uso de áreas comunes recreativas, pero sin incurrir en actos arbitrarios. Las decisiones deben estar aprobadas en acta de asamblea.

3. Iniciar cobranza judicial si es necesario

La ley permite iniciar un proceso judicial de cobro de cuotas. Es importante tener bien documentada:

• La deuda acumulada

• Actas de aprobación de montos

• Comprobantes de cobros y notificaciones

Con ello, se puede demandar al vecino moroso ante el Poder Judicial para recuperar lo adeudado.

¿Qué medidas preventivas puede adoptar la Junta?

Casos reales y jurisprudencia relevante

En varios casos revisados por la jurisprudencia peruana, se ha reconocido que la Junta de Propietarios tiene derecho a establecer límites de uso de áreas comunes frente a propietarios que incumplen reiteradamente con el pago de sus cuotas.

Por ejemplo, en un caso de Lima Metropolitana, un condominio decidió suspender el acceso al gimnasio y la terraza a vecinos con más de 3 cuotas vencidas. El reglamento había sido aprobado e inscrito, y se notificó formalmente. El Poder Judicial validó la medida como proporcional y dentro de los márgenes legales.

Este tipo de antecedentes fortalecen la posición de las Juntas siempre que actúen con legalidad y documentación en regla.

Recomendaciones finales para evitar conflictos

1. Revisa y actualiza tu reglamento interno para incluir mecanismos de sanción claros.

2. Convoca asambleas periódicas para informar sobre la morosidad y tomar acuerdos.

3. Formaliza todos los acuerdos y notificaciones por escrito.

4. Evita acciones improvisadas o no aprobadas en asamblea.

5. Apóyate en una empresa profesional de administración de edificios como Casa Grande.

Conclusión

En la convivencia en edificios multifamiliares, es fundamental que todos los propietarios cumplan con sus obligaciones. La morosidad no solo afecta el presupuesto del edificio, sino que puede deteriorar la infraestructura y generar conflictos entre vecinos.

Por ello, la Junta de Propietarios, actuando conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, puede establecer medidas como la restricción del uso de áreas comunes no esenciales para vecinos morosos. Eso sí, siempre con respaldo legal, transparencia y equidad.

Casa Grande es una empresa especializada en administración de edificios en Lima, con más de 15 años de experiencia en gestión técnica, legal y administrativa.
Brindamos soluciones profesionales, con total transparencia y enfoque en la convivencia.

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