VICIOS OCULTOS EN EDIFICIOS: Responsabilidad de la Constructoras
Descubre cómo actuar si tu edificio presenta fallas estructurales Y LA JUNTA NO ESTA INSCRITA EN SUNARP. ¿Qué hacer?
Casa Grande
Vivir en Propiedad Horizontal: una realidad con grandes responsabilidades
Vivir en un edificio multifamiliar en Lima no solo implica compartir áreas comunes como escaleras, bombas de agua, ascensores, puertas de cochera o pozos a tierra. También significa cumplir con normas, cuotas de mantenimiento y, sobre todo, proteger el patrimonio común frente a riesgos como fallas estructurales o vicios ocultos.
Pero, ¿qué pasa cuando el edificio tiene problemas constructivos y la Junta de Propietarios aún no está inscrita en SUNARP? Este artículo te explica, con base legal y experiencia de campo, cómo actuar para exigir responsabilidades.
Artículo 1784 del Código Civil Peruano: Tu aliado legal
"Si en el curso de los cinco años desde su aceptación, la obra se destruye total o parcialmente, o bien presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción, el contratista es responsable."
Esto significa que, como copropietarios, tienen 5 años desde la entrega del edificio para exigir que la empresa constructora se haga responsable por:
Filtraciones
Grietas estructurales
Problemas en bombas de agua o ascensores
Defectos en tableros eléctricos o puertas de cochera
Estos son vicios ocultos, fallas que no eran visibles en la entrega, pero que afectan la seguridad y uso del inmueble.
El reto: no tener Junta de Propietarios inscrita en SUNARP
Uno de los errores más comunes en edificios nuevos es no inscribir la Junta Directiva en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP). Esto puede generar dudas sobre la validez de los actos y decisiones de la comunidad.
Pero, tranquilos: el Tribunal Constitucional ha reconocido que la falta de inscripción no invalida la representación de la Junta, siempre que esta haya sido convocada y elegida conforme al reglamento interno y la Ley 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones y Propiedad Horizontal).
PASOS PARA ACTUAR SI HAY FALLAS CONSTRUCTIVAS Y NO ESTÁN INSCRITOS
1. Convocar Asamblea Extraordinaria de Propietarios
Según el Reglamento de la Ley 27157 (D.S. 035-2006-VIVIENDA), basta con el 25% de coeficiente de propiedad para convocar una asamblea. El objetivo será:
Elegir una Junta Directiva provisional
Otorgarle facultades para acción judicial
✉ Es clave que la convocatoria sea notificada a todos los propietarios, con medios que permitan probar su recepción.
2. Firmar acta de Asamblea con formalidad legal
Recomendamos que el acta:
Sea firmada por todos los asistentes
Tenga firma certificada ante notario
Indique claramente que se autoriza al presidente a iniciar acciones legales
⚠ Esto otorga legitimidad activa para actuar, incluso sin inscripción en SUNARP.
3. Otorgar poder notarial judicial
El presidente provisional, o un abogado designado, puede recibir un poder judicial para presentar una demanda.
Este poder se tramita ante notario y debe:
Indicar el objeto: demanda por vicios ocultos
Identificar el inmueble y el constructor
Incluir copia del acta de asamblea
4. Recopilar pruebas técnicas
Una buena demanda debe tener:
Informe técnico estructural o peritaje
Fotografías del daño
Presupuesto de reparación
Boletas o contratos con el constructor
Recuerda: el plazo de 5 años corre desde la recepción de la obra, no desde que aparece el daño.
5. Presentar la demanda judicial
Con todo lo anterior, ya pueden iniciar una demanda de responsabilidad por vicios ocultos, conforme a los artículos 1782, 1783 y 1784 del Código Civil.
Si ganan el proceso, pueden lograr:
Reparación integral por parte del constructor
Indemnización por daños y perjuicios
Resolución parcial del contrato
Importancia para la administración de edificios
Este procedimiento permite que incluso una Junta de Propietarios aún no formalizada en SUNARP pueda:
Actuar con respaldo legal
Proteger el patrimonio común
Exigir garantías y evitar que los propietarios asuman gastos indebidos
La Ley de Propiedad Horizontal está diseñada para proteger al conjunto residencial, no solo a personas naturales individualmente.
Sugerencias técnicas adicionales
Revisen el Reglamento Interno y adáptenlo si no está actualizado.
Asegúrense de que las bombas de agua, ascensores y tableros eléctricos cuenten con mantenimientos preventivos documentados.
Si detectan fallas en pozos a tierra, llamen a un técnico certificado y archiven los reportes.
Morosidad y responsabilidad compartida
Los vecinos morosos también pueden ser un obstáculo para actuar legalmente. Por eso, recomendamos que la Junta Directiva impulse el cobro judicial de las cuotas de mantenimiento, ya que sin recursos no se puede avanzar en ningún frente.
El artículo 42 del Reglamento de la Ley 27157 establece que las cuotas son exigibles incluso judicialmente.
Conclusión: No dejes pasar el tiempo
Si tu edificio presenta grietas, filtraciones o fallas estructurales, no esperes a tener la Junta inscrita en SUNARP para actuar.
La ley te protege. Solo necesitas:
Convocar correctamente
Documentar bien
Asesorarte legalmente
Casa Grande: Tu aliado en la administración de edificios en Lima
En Casa Grande tenemos más de 15 años ayudando a propietarios y Juntas en todo Lima a:
Formalizar su Junta Directiva
Gestionar reclamos por fallas constructivas
Implementar mantenimientos preventivos y correctivos
Resolver conflictos con vecinos morosos
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